3.3 抵押的生效(两大类)

　　■ 自登记之日起生效(必须登记，否则无效)

　　◇土地使用权、房地产

　　◇林木

　　◇航空器、船舶、车辆

　　■ 自合同签订之日起生效(有无登记均生效)

　　◇其它财产，可自愿办理登记

　　【例题·单选题】(2011年真题)监理公司以其所有的房屋作为抵押物，与银行订立抵押合同。该抵押合同的生效日期为(　)之日。

　　A.当事人签字

　　B.抵押物登记

　　C.转移产权证

　　D.转移房屋占有

　　[答疑编号2455010202]

　　【正确答案】B

　　【答案解析】房屋等不动产必须经登记后才生效。参见教材P10。

　　【例题·多选题】在抵押合同中，某些抵押财产应当办理抵押物登记手续。抵押合同自登记之日起生效的包括(　)等抵押合同。

　　A.土地使用权

　　B.城市房地产

　　C.车辆

　　D.机器

　　E.土地所有权

　　[答疑编号2455010203]

　　【正确答案】ABC

　　【答案解析】抵押的生效。土地所有权不能抵押，机器可以抵押,但无需登记。参见教材P10。

　　【例题·单选题】建设单位将自己开发的房地产项目抵押给银行,订立了抵押合同,后来又办理了抵押登记。则(　)。

　　A.项目转移给银行占有，抵押合同自签订之日起生效

　　B.项目转移给银行占有，抵押合同自登记之日起生效

　　C.项目不转移占有，抵押合同自签订之日起生效

　　D.项目不转移占有，抵押合同自登记之日起生效

　　[答疑编号2455010204]

　　【正确答案】D

　　【答案解析】抵押的概念及生效。抵押的最大特点是不转移占有，房地产抵押合同在登记之日起生效。参见教材P10。

　　3.4 抵押的效力

　　■ 抵押担保的范围(五类)

　　◇包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用

　　■ 抵押期间转让抵押物(注意是告知而不是经批准)

　　◇要告知所有方

　　◇未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效

　　■ 转让抵押物的价款明显低于其价值的

　　◇抵押权人可要求抵押要提供相应的担保

　　◇不提供担保的，不得转让

　　■ 转让抵押物的价款

　　◇应提前清偿债权或向第三人提存

　　◇不足部分由债务人清偿

　　【例题·单选题】(2009年真题)施工企业以自己的房产为抵押向银行借款后，由于资金链断裂无力还款，至依法拍卖该房产时尚欠银行500万元本金、20万元利息、50万元违约金。拍卖房产得款400万元，拍卖费用10万元，则施工企业欠银行的债务(　)。

　　A.全部消灭

　　B.还有100万元

　　C.还有150万元

　　D.还有180万元

　　[答疑编号2455010205]

　　【正确答案】D

　　【答案解析】抵押担保的范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。主债权为500万元，利息为20万元，违约金50万元，拍卖费用(实现债权的费用)为10万元，则总债务为500+20+50+10=580万元，580-400=180万元。参见教材P10。

　　3.5 抵押权的实现-清偿

　　■ 债务届满，可协议将抵押物折价、拍卖或变卖来偿还

　　■ 协议不成，抵押权人向法院提起诉讼

　　■ 抵押物折价或变卖后，价款超过债权部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿

　　3.5 抵押权的实现-同一财产设定多重抵押的处理

　　■ 抵押合同均登记生效的

　　◇按登记的先后顺序清偿

　　◇顺序相同的，按债权比例清偿

　　■ 抵押合同均未登记的

　　◇按合同生效的先后顺序清偿

　　◇顺序相同，按债权比例清偿

　　■ 抵押合同有的登记有的未登记的

　　◇抵押物登记的先于未登记的受偿

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