(六)土地增值税

　　1. 纳税人

　　土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

　　2. 纳税对象

　　土地增值税的纳税对象为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。

　　3. 计税依据和税率

　　(1)计税依据。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

　　税法准予纳税人从转让收入中扣除的项目包括下列几项：

　　1)取得土地使用权支付的金额：

　　①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

　　②按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。

　　2)房地产开发成本。

　　3)房地产开发费用。

　　4)与转让房地产有关的税金。非房地产开发企业扣除：营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税;房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除。

　　5)其他扣除项目。对于从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

　　加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20% (3.4.7)

　　6)旧房及建筑物的评估价格。

　　(2)税率。土地增值税实行四级超率累进税率。具体税率见表3.4.3。

　　表3.4.3 土地增值税税率表

　　表3.4.3 土地增值税税率表

　　4. 应纳税额

　　【例3.4.6】某企业2008年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金2.5万元)。试确定该企业应缴纳的土地增值税。

　　解：扣除项目金额=3700+277.5=3977.5(万元)

　　土地增值额=5000-3977.5=1022.5(万元)

　　增值额与扣除项目比例=1022.5/3977.5≈26%，适用税率为30%，扣除率为0，应纳土地增值税=1022.5×30%=306.75(万元)

　　【例3.4.7】某企业转让房地产，收入总额为1000万元，扣除项目金额为250万元，试计算此次转让房地产应缴纳的土地增值税。

　　解：应纳土地增值税可按以下步骤进行：

　　(1)计算增值额：

　　1000-250=750(万元)

　　(2)计算扣除项目金额的50%，100%，200%比值：

　　本题扣除项目金额的50%为125，扣除项目金额的100%为250，扣除项目金额的200%为500

　　(3)将增值额按照0~扣除项目金额的50%，扣除项目金额的50%~100%，扣除项目金额的100%~200%，超过扣除项目金额200%的部分，分成四段，从前到后每段的税率分别为30%，40%，50%，60%

　　(4)计算应纳土地增值税税额;

　　125×30%+125×40%+250×50%+250×60%=362.5(万元)

　　本例中增值额占扣除项目比例为200%以上，税率为60%，速算扣除系数为0.35，采用速算扣除法可计算如下：

　　应纳税额=750×60%-250×0.35

　　=450-87.5

　　=362.5(万元)

　　5. 税收优惠

　　(1)纳税人建造普通住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额计税。

　　(2)对个人转让房地产的，凡居住满5年或以上的，免征土地增值税;满3年未满5年的，减半征收;未满3年的，不实行优惠。

　　(3)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

　　(4)1994年1月1日前签订的房地产转让合同，无论房地产在何时转让，均免征土地增值税。

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