纳税人

在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。

纳税对象

提供应税劳务

主要包括交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业和服务业等7项。

转让无形资产

指转让无形资产的所有权或使用权。具体包括转让土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、著作权和商誉等。

销售不动产

有偿转让不动产所有权。具体包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物；单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产；以不动产投资入股，在转让该项股权时，也视同销售不动产。

税率

实行差别比例税率，对同一行业实行同一税率，对不同行业实行不同税率。

税额计算

应纳税额=计税营业额×适用税率

特别注意

1）总承包企业将工程分包时，以全部承包额减去付给分包单位价款后的余额为营业额；

2）从事建筑、修缮、装饰工程作业的，无论是“包工包料”还是“包工不包料”，营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价格；从事安装工程作业的，凡安装的设备价值作为安装工程产值的，营业额包括设备价款营业额；

3）自建自用的房屋不纳营业税；自建房屋对外销售（不包括个人自建自用住房销售）的，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产缴纳营业税；

4）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

概念

所得税又称所得课税、收益税，是指国家对法人、自然人和其他经济组织在一定时期内的各种所得征收的一类税收。所得税主要包括企业所得税和个人所得税。

纳税人

企业所得税的纳税人是指企业或其他取得收入的组织（以下统称企业）。可分为居民企业和非居民企业。

课税对象

（1）居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国（地区）法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。

（2）非居民企业是指依照外国（地区）法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。

1）非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。

2）非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。

计税依据

企业所得税的计税依据为应纳税所得额。计算公式为：

应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－弥补以前年度亏损

计税依据说明（特别注意）

1）收入总额。是指企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，包括：销售货物收入；提供劳务收入；转让财产收入；股息、红利等权益性投资收益；利息收入；租金收入；特许权使用费收入；接受捐赠收入；其他收入。

2）不征税收入。收入总额中的下列收入为不征税收入：财政拨款；依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金；国务院规定的其他不征税收入。

3）免税收入。企业的下列收入为免税收入：国债利息收入；符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；符合条件的非营利组织的收入。

4）各项扣除。企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。同时，企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

5）弥补以前年度亏损。根据利润的分配顺序，企业发生的年度亏损，在连续5年内可以用税前利润弥补进行弥补。

6）在计算应纳税所得额时，不得扣除的支出：向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；企业所得税税款；税收滞纳金；罚金、罚款和被没收财物的损失；允许扣除范围以外的捐赠支出；赞助支出；未经核定的准备金支出；与取得收入无关的其他支出。

税率

企业所得税实行25%的比例税率。对于非居民企业取得的应税所得额，适用税率为20%。

符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。此外，企业的下列所得可以免征、减征企业所得税：从事农、林、牧、渔业项目的所得；从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得；从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得；符合条件的技术转让所得。

应纳税额计算

计算式

应纳税额＝应纳税所得额×所得税税率－减免和抵免的税额

关于抵免

企业取得的下列所得已在境外缴纳的所得税税额，可以从其当期应纳税额中抵免，抵免限额为该项所得依照规定计算的应纳税额；超过抵免限额的部分，可以在以后5个年度内，用每年度抵免限额抵免当年应抵税额后的余额进行抵补：

1）居民企业来源于中国境外的应税所得；

2）非居民企业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外且与该机构、场所有实际联系的应税所得。

居民企业从其直接或者间接控制的外国企业分得的来源于中国境外的股息、红利等权益性投资收益，外国企业在境外实际缴纳的所得税税额中属于该项所得负担的部分，可以作为该居民企业的可抵免境外所得税税额，在规定的抵免限额内抵免。

城乡维护建设税

城乡维护建设税以实际缴纳的增值税、消费税和营业税之和为计税依据，与上述三种税同时缴纳。城乡维护建设税根据纳税人所在地的不同，分别规定不同的比例税率。纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城或镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

教育费附加

教育费附加的纳税人，是有义务缴纳增值税、消费税和营业税的单位和个人。教育费附加以实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，与上述三种税同时缴纳。教育费附加税率为3%。

纳税人

房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。

（1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

（2）产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。

（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。

（4）无租使用其他单位房产的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

（5）外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。

纳税对象

房产税的纳税对象为房产。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。

房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

计税依据和税率

（1）房产原值。是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

需要注意的特殊问题：

第一，以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：

①以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；

②以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此，应由出租方按租金收入计征房产税。

第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

第三，新建房屋空调设备价值计入房产原值的，应并入房产税计税依据计征房产税。

（2）从租计征。计税依据为房产租金收入，税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。

应纳税额

纳税人

城镇土地使用税的纳税义务人，是使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位和个人，但不包括外商投资企业和外国企业在华机构（对其用地征收土地使用费）。

纳税对象

城镇土地使用税的纳税对象包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国有和集体所有土地。但不包括农村土地。

计税依据和税率

城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（㎡）为计税依据。

纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：

（1）凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。

（2）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。

（3）尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发生土地使用证以后再作调整。

城镇土地使用税采用定额税率。按大、中、小城市和县城、建制镇和工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准为：

①大城市1.5元至30元；

②中等城市1.2元至24元；

③小城市0.9元至18元；

④县城、建制镇和工矿区0.6元至12元。

各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地区适用税额幅度。

应纳税额

城镇土地使用税应纳税额可通过纳税人实际占用的土地面积乘以该土地所在地段的适用税额求得。计算公式为：

全年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额

纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

课税对象

土地增值税的纳税对象为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：

（1）转让的土地使用权是否国家所有。

（2）土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。

（3）转让房地产是否取得收入。

计税依据

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

税额计算

计算式

土地增值额=出售房地产的收入总额—扣除项目金额

应纳税额=Σ（每级距的土地增值额×适用税率）

收入总额

指纳税人转让房地产从受让方收取的，没有任何扣除的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

扣除项目金额

①取得土地使用权所支付的金额。指纳税人有偿取得国有土地使用权所支付的金额，原来是通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的应依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；②开发土地的成本、费用。应包括纳税人已经支付的土地征用及拆除补偿费用，以及对土地进行平整、通水、通电、通路等费用；③新建房屋本身及室内外配套设施的成本、费用；④旧房及建筑物的评估价格。指已使用的房屋及建筑物在出售时，由政府指定的房地产价格评估部门评定的价格；⑤与转让房地产有关的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

税收优惠

（1）纳税人建造普通住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额计税。

（2）对个人转让房地产的，凡居住满5年或以上的，免征土地增值税；满3年未满5年的，减半征收；未满3年的，不实行优惠。

（3）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

（4）1994年1月1日前签订的房地产转让合同，无论房地产在何时转让，均免征土地增值税。

纳税人

契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。

纳税对象

契税的纳税对象是在境内转移土地、房屋权属的行为。具体包括以下五种情况：

（1）国有土地使用权出让（转让方不交土地增值税）；

（2）国有土地使用权转让（转让方还应交土地增值税）；

（3）房屋买卖（转让方符合条件的还需交土地增值税）；

以下几种特殊情况也视同买卖房屋：

①以房产抵债或实物交换房屋；

②以房产做投资或做股权转让；

③买房拆料或翻建新房。

（4）房屋赠予，包括以获奖方式承受土地房屋权属。

（5）房屋交换（单位之间进行房地产交换还应交土地增值税）。

计税依据

契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：

（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；

（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

（3）土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据；

（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益；

（5）房屋附属设施征收契税的依据：

①采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税；

②承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

税率

契税实行3%～5%的幅度税率。

应纳税额

契税应纳税额的计算公式为：

契税应纳税额＝计税依据×税率