要点

　　我们于本周再次调研古北水镇,在试营业、没有任何宣传花费的情况下,古北取得了超预期的客流增长情况,体现出北京旺盛的大城市“微旅游”需求和古北卓越的品质。

　　客流情况:

　　1季度总计接待游客数量在2万人次左右,但开春后实现客流爆发,清明假期3天的接待量就接近2万人次。

　　4月份以来,正常周末2天的客流达到8000-9000人次,周中每天接待600-800人次。预计随着口碑宣传和天气转暖,客流将继续实现环比增长。

　　客单价:目前古北客单价在200元以上。收入分布与乌镇类似,门票收入预计占比约50%,其余包括酒店、餐饮、游船、商品销售等收入。

　　财务:一季度预计古北水镇整体亏损额度在2000万元左右,目前由于大量项目尚未转固,折旧费用相对较小,有望在2季度实现盈亏平衡。

　　地产项目:位于古北景区、与龙湖合作的“长城源著”地产项目预计于今年7月份启动预售,在2016年实现交房。目前包括洋房(577套,面积在45-65平米)和别院(490套,面积在70-100平米)两种房型,平均房价预计在1.5万-2万每平米。

　　后续发展动力:1)10月份正式营业,门票价格将由80元提升至150元;2)招商配套的跟进将进一步加强水镇景区的可玩度和吸引力;3)目前景区内实际可用房间仅500余间,后续随着民宿的持续开出,将进一步提升过夜人次和客单价;4)对团客、会议市场的开发将是巨大的市场。

　　建议

　　重申中青旅推荐评级。预计中青旅合计估值达134亿(27.2元):乌镇(54亿,25xPE)+古北水镇(41亿,DCF)+遨游网(16亿,8xPS)+其它业务(22亿,15xPE)。遨游网的爆发性增长、古北水镇的良好表现将是股价表现的持续催化剂。

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