2010年经济师初级财政税收备考：房产税详解

　　房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。

　　一、房产税的纳税人和征税范围

　　(一)纳税人

　　房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。

　　1.产权属国家所有的‌，由经营管理单位纳税‌;产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

　　2.产权出典的‌，由承典人纳税。(注意产权出典的概念)

　　3.产权所有人﹑承典人不在房屋所在地的‌，由房产代管人或者使用人纳‌税‌。

　　4.产权未确定及租典纠纷未解决的‌，‌由房产代管人或者使用人纳‌税。

　　5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

　　以上列举的产权所有人﹑经营管理单位﹑承典人﹑房产代管人或者使用人‌，‌统称为纳税义务人。

　　6. 我国自2009年1月1日起废止《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，明确外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。 【新内容】

　　(二)征税范围

　　房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。

　　【例题1】房产税纳税人不包括( )。

　　A.在征税范围内拥有房屋产权的国有企业

　　B.农村房屋所有者

　　C. 在征税范围内拥有房屋产权的外商投资企业

　　D. 在征税范围内拥有房屋产权的外国企业

　　答案：B

　　解析：农村房屋不属于房产税的征税范围。

　　二、房产税的税率

　　房产税采用比例税率。根据房产税的计税依据，房产税的税率分为两种：

　　(1)依据房产计税余值计税的(按房产原值一次减除10%-30%后的余值计征的)，税率为1.2%;

　　(2)依据房产租金收入计税的，税率为12%。

　　u 从2001年1月1日起，对个人居住用房出租仍用于居住的，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。

　　u 对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。【新内容】

　　三、房产税的应纳税额的计算

　　房产税的计税依据是房产的计税余值或房产的租金收入。

　　应纳税额=房产计税余值(或租金收入)×适用税率

　　房产税的计算归纳为两种：

　　(1)依据房产计税余值计税的，计算公式为：

　　应纳税额=房产原值×(1-原值减除率)×1.2%

　　(2)依据房产租金收入计税的，其计算公式：

　　应纳税额=租金收入×12%

　　【例题2：教材第138页例题】

　　某省一企业2005年度自有房屋10栋，房产原值1000万元，试计算该企业当年应纳的房产税。(注：该省规定按房产原值一次扣除30%后的余值计税)

　　解：该企业房产应纳税额=[1000×(1-30%)]×1.2%=8.4万元

　　四、房产税的减免

　　下列房产免纳房产税：

　　(一)国家机关﹑人民团体﹑军队自用的房产;

　　(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;

　　(三)宗教寺庙﹑公园﹑名胜古迹自用的房产;

　　注意：这些单位非自用的房产，例如出租或作营业用的，因为已有收入来源和纳税能力，所以应按照规定征收房产税。

　　(四)个人所有的非营业用的房产;

　　注意：个人拥有的营业用房或出租的房产等非自用的房产，不属于免税房产，应按照规定征收房产税。

　　(五)经财政部批准免税的其他房产‌。

　　1.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产;

　　2.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税;

　　3.对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税;

　　4.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税;

　　5.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税;

　　6.纳税单位与免税单位共同使用房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。

　　7.地下人防设施的房屋;

　　8.老年服务机构自用的房产;

　　9.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房、房管部门向居民出租的公有住房、落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征房产税。

　　对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征房产税。

　　10. 房地产开发企业开发的商品房，在出售前不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。