9.销售不动产的计税依据

　　(1)转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物的，视同销售建筑物，营业额为向对方收取的全部价款和价外费用;

　　(2)单位将不动产无偿赠与他人的，视同销售不动产，营业额由主管税务机关确定;

　　(3)在销售不动产时，连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税;

　　(4)以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税;以投资入股为名，实际是以取得固定利润或按销售额提成方式取得报酬的，属于普通的销售或出租不动产的行为，就其取得的销售收入或租金收入征税;

　　(5)以不动产作抵押向金融机构贷款，应根据不同情况分别核定营业额。

　　①抵押期满，以不动产抵债，对借款人按照销售不动产征税，营业额为其尚未归还银行的贷款本息合计

　　②以不动产租金抵作贷款利息，则对借款人应按“服务业”征收营业税;到期无力还款，以不动产抵债，对借款人按照销售不动产征税，营业额为所欠银行的贷款本金

　　(6)差额计税：单位和个人销售或转让其购置、抵债所得的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价、抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

　　(7)劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动力，凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和为劳动力上缴的社会保险以及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办理的，以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额。

　　(8)从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

　　【例题1·单选题】(2005年)下列关于营业税计税依据的表述，正确的是(　)。

　　A.旅游企业以收取的全部旅游费为营业额

　　B.买卖外汇业务以卖出价减去买入价后的余额为营业额

　　C.广告代理业以向委托方收取的全部价款为营业额

　　D.期货业务以卖出价为营业额

　　【答案】B

　　【解析】对外汇、有价证券、期货等金融商品转让，以卖出价减去买入价后的余额为营业额，选项B说法正确。

　　【例题2·案例分析题】(2010年)甲建筑工程公司(具备建筑行政部门批准的建筑业施工资质)下辖3个施工队、1个金属结构件工厂、一个招待所(均为非独立核算单位)，2009年经营业务如下：

　　(1)承包某建筑工程项目，并与建筑方签订了建筑工程总承包合同，总承包合同明确工程总造价3000万元，其中，建筑业为劳务价款1000万元;由甲建筑工程公司提供并按市场价确定的金属结构件金额500万元(购进金属结构件时取得相关的增值税专用发票，支付价款300万元)，建设方采购建筑材料等1500万元。工程当年完工并进行了价款结算。

　　(2)甲建筑工程公司将其中200万元的建筑工程项目分包给B建筑工程公司。(B建筑工程公司为只提供建筑业劳务的单位)。

　　(3)甲建筑工程公司向C建筑工程公司转让闲置办公用房一栋(购置原价700万元)，取得转让收入1300万元。

　　(4)甲建筑工程公司招待所取得客房收入30万元，餐厅、歌厅、舞厅收入共计55万元。

　　该地主管税务机关确定的娱乐业营业税税率为20%。

　　(1)甲建筑工程公司总承包建筑工程应缴纳的营业税为(　)万元。

　　A.60

　　B.84

　　C.90

　　D.149

　　【答案】B

　　【解析】应纳税额=(3000-200)×3%=84(万元)。

　　(2)甲建筑工程公司转让办公用房应缴纳的营业税为(　)万元。

　　A.65

　　B.35

　　C.30

　　D.0

　　【答案】C

　　【解析】应纳税额=(1300-700)×5%=30(万元)。

　　(3)甲建筑工程公司招待所取得的收入总和应缴纳的营业税为(　)万元。

　　A.4.25

　　B.11.9

　　C.12.5

　　D.17

　　【答案】C

　　【解析】招待所收入应缴纳的营业税=30×5%+55×20%=12.5(万元)。

　　(4)甲建筑工程公司应缴纳的增值税为(　)万元。

　　A.0

　　B.19.23

　　C.28.3

　　D.34

　　【答案】A

　　【解析】此处建筑工程公司不缴纳增值税，所以为0万元。

　　六、营业税应纳税额的计算方法(掌握)

　　应纳税额=营业额×税率

　　【例题1·单选题】某企业转让一座库房，已知其购置原价100万元，已提折旧80万元，转让价格110万元，并取支票一张。下列说法中正确的有(　)。

　　A.该笔转让业务应计算缴纳营业税5000元

　　B.该笔转让业务应计算缴纳营业税3000元

　　C.该笔转让业务应计算缴纳增值税17000元

　　D.该笔转让业务应计算缴纳增值税14529.9元

　　【答案】A

　　【解析】应缴纳营业税=(110-100)×5%=0.5万元=5000元

　　【例题2·单选题】某营业性宾馆当月取得住宿费收入60万元，餐厅收入45万元，卡拉OK歌舞厅收入30万元，停车费收入5万元，场租收入1万元。均分别核算。(服务业营业税税率为5%，文化体育业营业税税率为3%，娱乐业营业税税率为20%)该宾馆当月应纳营业税为(　)。

　　A.11.95万元

　　B.11.85万元

　　C.11.55万元

　　D.11.45万元

　　【答案】C

　　【解析】应纳的营业税=(60+45+5+1)×5%+30×20%=11.55(万元)。

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