五、交易情况修正

　　交易情况修正：如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。

　　交易中的特殊因素：(1)利害关系人之间的交易。(2)急于出售或急于购买的交易。(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。(4)交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易。(5)特殊交易方式的交易。(6)交易税费非正常负担的交易。

　　有上述特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正。修正的方法主要有百分率法和差额法。

　　采用百分率法进行交易情况修正的公式为：可比实例成交价格X交易情况修正系数=可比实例正常市场价格.

　　采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格土交易情况修正金额=可比实例正常市场价格.

　　对于交易税费非正常负担的修正：

　　正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格

　　正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格

　　买方实际付出的价格-卖方实际得到的价格=应由买卖双方缴纳的税费,

　　如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比例。

　　即：由卖方缴纳的税费=正常成交价格X应由卖方缴纳的税费比率.

　　应由买方缴纳的税费=正常成交价格X应由买方缴纳的税费比率.

　　则： 正常成交价格=卖方实际得到的价格÷(1-应由卖方缴纳的税费比率).

　　正常成交价格=买方实际付出的价格÷(1+应由买方缴纳的税费比率).

　　例10—1：某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产交易的正常成交价格为：正常成交价格=卖方实际得到的价格÷(1-应由卖方缴纳的税费比率) =2325÷(1—7%)=2500(元/平方米)