六、交易日期调整

　　交易日期调整：将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。

　　通常是采用价格指数或价格变动率进行交易日期调整。

　　价格指数有定基价格指数和环比价格指数。其中，采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：

　　可比实例在其成交日期的价格X估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数=可比实例在估价时点的价格

　　采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：

　　可比实例在其成交日期的价格X成交日期的下一时期的价格指数X再下一时期的价格指数X…X估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点的价格.

　　房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。其中，采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为：

　　可比实例在其成交日期的价格X(1±价格变动率)期数=可比实例在估价点的价格.

　　采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为：

　　可比实例在其成交日期的价格X(1±价格变动率X期数)=可比实例在估价时点的价格

　　例10—2：某地区某类房地产2007年2月至8月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.，109.2，112.5，118.1(均以上个月为100)。其中某宗房地产在2007年4月的价格为2000元/平方米，对其进行交易日期调整，调整到2007年8月的价格为： 2000X1.05X1.092X1.125X1.181=3046.8(元/平方米)

　　七、房地产状况调整

　　房地产状况调整:是把可比实例房地产状况下的价格，调整为被估价房地产状况下的价格。因此，经过房地产状况调整之后，就把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在被估价房地产状况下的价格。

　　可比实例房地产状况一般是在其成交日期时的状况。被估价房地产状况应是其需要评估的价值所对应或反映的房地产状况，通常是在估价时点时的状况。

　　房地产状况调整分为:区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

　　区位状况：是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。区位状况调整是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在被估价房地产区位状况下的价格。区位状况调整内容包括：位置、交通、环境景观、外部配套设施等影响房地产价格的因素。

　　实物状况：是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。实物状况调整是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在被估价房地产实物状况下的价格。实物状况调整内容主要包括：建筑规模、建筑结构、设施、设备、装饰装修、空间布局、外观、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照、使用率、层高、完损程度等影响房地产价格的因素。

　　权益状况是:对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。权益状况调整是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在被估价房地产权益状况下的价格。由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质应与被估价房地产的权利性质相同，所以，在可比实例的权利性质与被估价房地产的权利性质相同的前提下，权益状况调整的内容主要包括：土地使用期限、城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。

　　房地产状况调整的思路：以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较。具体思路：(1)确定对被估价房地产这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素。(2)判定被估价房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况，将可比实例房地产与被估价房地产在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。(3)将可比实例房地产与被估价房地产之间的差异程度转换为价格差异程度。即找出房地产状况差异程度所造成的价格差异程度。(4)根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。

　　房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。

　　采用百分率法进行房地产状况调整的公式为：

　　可比实例在其房地产状况下的价格X房地产状况调整系数=可比实例在被估价房地产状况下的价格.

　　采用差额法进行房地产状况调整的公式为：可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在被估价房地产状