第二节 房地产估价的成本法

　　一、成本法概述

　　成本法也称为积算法：求取被估价房地产在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取被估价房地产价值的方法。重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新状况的被估价房地产所必要的支出，或者重新开发建设全新状况的被估价房地产所必要的支出及应获得的正常利润。折旧：是指各种原因所造成的建筑物价值损失。金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新构建价格之差。

　　成本法中的“成本”不是通常意义上的成本(不含利润)，而是价格(包含利润)。通常把成本法求得的价值称为积算价格。

　　成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。

　　成本法估价适用于:新近开发建设完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发建设的房地产(即在建工程)、计划开发建设的房地产。对于那些很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单纯的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。

　　成本法估价步骤：(1)。搜集房地产价格构成等资料;(2)测算重新购建价格;(3)测算建筑物折旧;(4)求取积算价格。

　　二、成本法的基本公式

　　成本法最基本的公式为：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧

　　1. 新开发的房地产分为新开发的房地(土地连同建筑物)、新建成的建筑物和新开发的土地三种情况。在新开发的房地的情况下，新开发的房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　新建成的建筑物价值为建筑物建设成本及与其相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，不应包含土地取得成本、土地开发成本以及与土地取得成本、土地开发成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，测算新建成的

　　建筑物价值的基本公式为：

　　新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　上述公式中的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润是与取得待开发土地的成本、土地开发成本相应的部分。

　　新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润)÷(开发区用地总面积X开发完成后可转让土地面积的比率) X用途、区位等因素调整系数

　　上式中：开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积/开发区用地总面积X100%

　　实际测算时分3个步骤进行：(1)计算开发区全部土地的平均价格。(2)计算开发区可转让土地的平均价格。这是用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率。(3)计算开发区某宗土地的价格。这是将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用期限、容积率等做适当的增减价调整。

　　成本法估价的典型房地产是旧的房地产。旧的房地产可以分为旧的房地和旧的建筑物两种情况。在旧的房地的情况下，成本法的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧

　　或者: 旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格—建筑物折旧

　　旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格—建筑物折旧