三、重新购建价格的求取

　　重新购建价格也称为重新购建成本是指：假设在估价时点重新取得全新状况的被估价房地产所必要的支出，或者重新开发建设全新状况的被估价房地产所必要的支出及应获得的正常利润。其中的重新取得可理解为重新购买，重新开发建设、重新生产。把握重新购建价格的含义，应注意以下三点：(1)重新购建价格应是估价时点时的价格。(2)重新购建价格应是客观的价格。(3)建筑物的重新购建价格应是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应是在估价时点状况下的价格。

　　土地的重新购建价格可分为重新购置价格和重新开发成本。

　　求取建筑物的重新购建价格分为：重建价格和重置价格。

　　重建价格也称为重建成本是指:采用与被估价建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与被估价建筑物相同的全新建筑物所必要的支出和应获得的利润。可理解为“复制”。

　　重置价格也称为重置成本：是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与被估价建筑物具有同等效用的全新建筑物所必要的支出和应获得的利润。

　　一般建筑物适用重置价格，有历史或美学价值的建筑物适用重建价格。

　　建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门、机构公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。具体的求取方法有：单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

　　四、建筑物折旧的求取

　　建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

　　物质折旧也称有形损耗:是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失。(1)自然经过的老化;(2)正常使用的磨损;(3)意外破坏的损毁;(4)延迟维修的损坏残存。

　　功能折旧也称无形损耗:是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，消费观念改变，建筑技术进步，出现更好的建筑物等。

　　经济折旧也称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。经济折旧区分为永久性的和暂时性的。例如，一个高级居住区附近兴建了一座工厂，该居住区的房地产价值下降。再如，在经济不景气时期房地产的价值下降，这也是一种经济折旧。当经济复苏之后，这种经济折旧也就消失。

　　求取建筑物折旧的方法主要有:年限法、市场提取法、分解法。

　　建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。例如收益性建筑物的经济寿命，具体是自建筑物竣工之日起算，在正常市场和运营状态下产生的收入大于运营费用的持续时间。

　　建筑物的年龄可分为实际年龄和有效年龄。建筑物的实际年龄是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数，类似于人的实际年龄。建筑物的有效年龄是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄，类似于人看上去的年龄。建筑物的有效年龄可能小于也可能等于或大于其实际年龄。(1)当建筑物的维修养护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当;(2)当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄;(3)当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄大于实际年龄。建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄以后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。

　　建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄以后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄以后的寿命。

　　如果建筑物的有效年龄比实际年龄小，就会延长建筑物的剩余经济寿命;反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。建筑物的有效年龄是从估价时点向过去计算的时间，剩余经济寿命是从估价时点开始到建筑物经济寿命结束为止的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。

　　利用年限法求取建筑物的折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。

　　年限法中最主要的是直线法。它是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧求取方法，这种方法假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法的年折旧额计算公式为：