收益法概述

　　收益法：是预测被估价房地产未来收益，然后将其转换为价值来求取被估价房地产价值的方法，类似于利用利息到推出本金，成为资本化。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产价值。测算出的价值称为收益价格。

　　价值的高低取决因素：(1)未来净收益的大小;(2)获得净收益期限的长短;(3)获得净收益的可靠性。

　　收益法适用：评估有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于被估价房地产本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

　　收益法估价4个步骤：(1)搜集并验证可用于预测被估价房地产未来净收益的有关数据资料;(2)预测被估价房地产的未来净收益;(3)求取报酬率;(4)选用适宜的收益法公式计算收益价格。

　　二、收益法的计算公式

　　(一)最一般的公式

　　式中，y为房地产的收益价格;Ai为房地产未来第i年的净收益(假设发生在年末，下同。实际估价中如果净收益不是发生在年末，做相应的调整);Y为房地产的报酬率;n为房地产的收益年限(自估价时点起至未来可获收益的年限)。

　　(二)收益年限无限年且其他因素不变的公式

　　此公式的假设前提：(1)净收益每年不变为A;(2)报酬率大于零为Y(3)收益年限n为无限年。

　　例10—5：某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%。该宗房地产的收益价格为：