三、现金流量折现法和传统方法

　　考虑资金的时间价值有以下两种方式：一是采用折现的方式下的假设开发法称为现金流量折现法;二是采用计算投资利息的方式的假设开发法称为传统方法。

　　现金流量折现法与传统方法主要有下列三大区别：

　　1.对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时点(通常为现在)的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额。而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。

　　2.传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成时止;即既不考虑预售，也不考虑延迟销售;而现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上的价值(直接或最终折算到估价时点上)，然后再相加减。例如，评估一宗房地产开发用地2007年8月15日的价值，要将在未来发生的收入和支出都折算到2007年8月15日。如果预测该宗土地2010年8月15日开发完成后的房价(含地价)为5000万元，折现率为10%，则需要将这5000万元折现到2007年8月15日，即在2007年8月15日来看的房价实际为:5000÷(1+10%)3=3756.57(万元)。

　　3.在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不 单独显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)。

　　四、假设开发法计算中各项的求取

　　(一)开发经营期

　　在假设开发法中，开发经营期的起点是(假设)取得被估价房地产(待开发房地产)的日 期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。

　　开发经营期可分为开发期和经营期。开发期也称为开发建设期、建设期，起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。经营期可具体化为销售期和运营期。销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。销售未来开发完成的房地产，即预售。在有预售的情况下，销售期与开发期有重合。运营期的起点通常是待开发房地产竣工验收合格的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。

　　(二)开发完成后的房地产价值

　　开发完成后的房地产价值，是指未来开发完成时的房地产状况的市场价值。采取预售的，则该市场价值是未来开发完成时的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的市场价值;需要延迟销售的，则该市场价值是未来开发完成时的房地产状况在延迟销售时的房地产市场状况下的市场价值。

　　对于出租或营业的房地产，例如写字楼、商店、旅馆、餐馆等，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。在这种情况下，收益法就不是一种独立的方法，而被包含在假设开发法中，成为了假设开发法的一个部分。

　　例如，根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000平方米，运营期为47年，则未来建成的该写字楼在建成时的总价值可估计为：

　　，

　　(三)扣除项目金额

　　扣除项目即开发所必要的各项成本、费用、税金及应获得的正常利润，均是假设开发法计算中应当扣除的项目，具体包括开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费。

　　要注意它们均是取得待开发房地产以后到把待开发房地产开发完成，还需要的正常支出及应获得的正常利润，不包括取得待开发房地产以前的支出及相应的利润。

　　投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。

　　(四)折现率

　　折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与收益法中的报酬率的性 质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。

　　例10—9：有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”、“五通一平”熟地的单价为800元/平方米;开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元;贷款年利率为10%;投资利润率为15%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。

　　1.设该成片荒地的总价为V

　　2.该成片荒地开发完成后的总价值=800X2000000X60%=9.6(亿元)

　　3.开发成本和管理费用等的总额=2.5X2=5(亿元)

　　4.投资利息总额=(V+V×4%)×[(1+10%)3—1]+5×[(1+10%)1.5—1]

　　=0.344V+0.768(亿元)

　　5.转让税费总额=9.6X6%=0.576(亿元)

　　6.开发利润总额=(V十V×4%+5)X15%=0.156V+0.75(亿元)

　　7.购买该成片荒地的税费总额=VX4%=0.04V(亿元)

　　8.V=9.6—5—(0.344V+0.768)—0.576—(0.156V十0.75)—0。04V

　　V=1.627(亿元)

　　故：荒地总价：1.627(亿元) 荒地单价：81.35(元/平方米)

　　详解：4.投资利息总额=购买荒地价值至3年后转让产生利息+开发成本和管理费用等3三年内产生利息。公式中3是三年的意思，1.5是假设三年当中发生的开发成本和管理费用集中在1.5年时发生，是为方便计算。