第五节 房地产估价报告

　　一、房地产估价报告概述

　　(1)房地产估价报告的含义：是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”;是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复;也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告。

　　(2)房地产估价报告的质量：包括估价结果的合理性和准确性，估价方法选用的全面性和正确性，估价参数选取的合理性和准确性等内在质量，还包括文字表述水平、文本格式及印刷质量等外在质量，两者不可偏废。

　　(3)房地产估价报告的形式：应当采取书面形式。书面报告按照格式，分为叙述式报告和表格式报告。成套住宅抵押估价报告可以采用表格式报告。

　　二、房地产估价报告的组成

　　由八大部分组成：①封面;②目录;③致估价委托人函;④注册房地产估价师声明;⑤估价的假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件。

　　(一)封面

　　①标题(估价报告名称);②估价项目名称;③委托人(名称或者姓 名);④估价机构(名称);⑤注册房地产估价师(姓名和注册号);⑥估价作业日期(估价的起止日期，具体是估价委托书出具日期至估价报告出具日期);⑦估价报告编号。

　　(二)目录

　　(三)致估价委托人函

　　(四)注册房地产估价师声明

　　(五)估价的假设和限制条件

　　一是对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定;二是对估价对象有关状况的假定(主要是其中的权益状况和实物状况);三是对评估的价值前提的说明;四是对估价方法使用前提的说明。具体如：

　　(1)对委托人提供的有关情况和资料进行了必要的检查(或核实)，无理由怀疑委托人提

　　供的情况和资料的真实性、合法性(虽然委托人应当向估价机构如实提供有关情况和资料，不得隐瞒或者提供虚假情况和资料，但不能简单地假定委托人提供的有关情况和资料属实无

　　误)。

　　(2)说明未经调查核实或无法调查核实的有关情况和资料，例如，未到有关主管部门对估价对象的权属证明材料及其记载的内容进行核实;土地面积或建筑面积(或套内建筑面积、使用面积)是以X X证件上记载的为准，经过实地目测大体相当，但房地产估价师未进行专业测量。

　　(3)说明在资料不全或情况不明下是以何种情形来估价的，例如，在估价对象无明确的法定用途或者容积率下是如何确定其用途、容积率并以此来估价的。

　　(4)说明估价中的一些特殊处理，例如，在土地权属证书与房屋权属证书记载的用途不一致下是依据何种用途来估价的;估价时点不是完成实地查看之日，但假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查看之日的状况一致。

　　(5)说明在估价中未考虑的因素，例如，无理由怀疑建筑物存在安全隐患，假定建筑结构是安全的。

　　(6)对应着评估的价值类型，说明其主要条件。例如，评估的是市场价值，假定估价时点时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。

　　(7)在运用假设开发法估价时，说明采用的是“自己开发前提”，还是“自愿转让前提”、

　　“被迫转让前提”。

　　(8)估价对象已出租、抵押、查封等，但根据房屋拆迁补偿估价目的的需要，假定估价对象没有出租、抵押、查封等。估价对象已查封，但根据人民法院强制拍卖、为确定拍卖保留价提供参考依据估价目的的需要，假定估价对象没有查封。

　　在说明估价的假设和限制条件时，要防止出现以下三种情况：一是随意编造假设和限制条件;二是应当说明的假设和限制条件不予以说明;三是无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件。

　　(六)估价结果报告

　　估价结果报告通常简明扼要地说明以下事项：①估价委托人;②估价机构;③估价目的;④估价对象;⑤估价时点;⑥价值类型;⑦估价依据;⑧估价原则;⑨估价方法;⑩估价结果;⑥其他需要说明的事项;⑩估价人员(包括执行估价的注册房地产估价师的姓名、注册号、执行估价内容及签名，协助估价的人员的姓名、相关资格或职称、协助估价内容及签名，帮助估价的专家的姓名、相关资格或职称、帮助估价内容及签名)。

　　(七)估价技术报告

　　估价技术报告一般包括以下内容：①估价对象分析(包括最高最佳利用分析);②市场背 景分析(即估价对象子市场分析);③估价方法选用分析;④估价的详细测算过程;⑤估价结果及其确定理由。估价技术报告一般应提供给委托人，但因知识产权、商业秘密等也可不提供给委托人。如果不提供给委托人的，应事先在估价委托合同中约定。

　　(八)附件

　　附件是把可能会打断叙述部分的一些重要资料放人其中，通常包括：(1)估价委托书;(2)估价对象位置示意图;(3)估价对象内外部状况以及周围环境和景观的图片;(4)估价对象权属证明;(5)估价中引用的其他专用文件资料;(6)估价机构资质证书复印件、营业执照复印件;(7)注册房地产估价师的注册证书复印件。