第六节 物业服务收费

　　一、物业服务费的收费原则

　　1.合理原则。2.公开原则。 3.费用与服务水平相适应原则。

　　二、物业服务费的定价形式和计费方式

　　(一)物业服务费的定价形式

　　1.政府指导价。 2.市场调节价。需物业服务项目的数量和质量，结合市场行情提出建议标准，经业主大会表决通过后执行。具体收费准应在物业服务合同中进行约定。

　　(二)物业服务计费方式

　　1.酬金制。

　　2.包干制。

　　3.酬金制和包干制的财务特征

　　(1)会计主体。在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建 账、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳人企业统一管理。

　　(2)收入。采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的 物业管理酬金;采取包干制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。

　　(3)成本费用。无论是酬金制还是包干制，物业管理费用具有以下三个特征：①物业服务 企业固定成本的比例较高;②人工成本占总成本的比例较高;③物业服务企业成本费用的可预测性较强。

　　三、物业服务费的构成

　　包干制下的物业服务费构成：包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　酬金制下，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

　　物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)办公费用;(7)物业服务企业固定资产折旧;(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)经业主同意的其他费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计人物业服务支出或物业服务成本。