四、物业服务费用的交纳和督促

　　1.非业主使用人的交费责任

　　业主是物业的所有权人。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。业主仍然负连带交纳责任。

　　2.未交付房屋的交费主体

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　3.业主委员会对欠费业主的督促义务

　　业主委员会有责任和义务代表交费业主督促欠费业主限期交纳物业服务费用。对于欠费

　　业主，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。

　　4.代收代交费用

　　为保护业主和物业服务企业的合法权益，《物业管理条例》明确规定：“物业管理区域内，

　　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”，但可向委托单位收取手续费。

　　应用举例：

　　例题1：甲于2004年1月起将自己的房子租给其同事乙一年，约定由乙交纳物业服务费。乙住了三个月后以物业管理服务水平差为由搬走并拒绝交纳物业服务费。甲负 (　)的责任。(2006年试题)

　　A.督促乙尽快交纳B.部分交纳C.协助物业管理企业向乙追收 D.连带交纳

　　答案：D

　　例题2：案例分析题：某花园小区已经建成，建设单位甲房地产公司对外公开招标选择物业管理公司，有多家物业管理公司投标。最后，乙物业管理公司中标。乙物业管理公司与该花园小区业主委员会签订物业服务合同，物业服务收费采取包干制。

　　1.甲房地产公司要编制的招标文件包括(　)。

　　A.招标公告B.招标书C.投标通知D.投标单

　　答案：ABD

　　2.乙物业管理公司的物业服务费的构成应包括(　)。

　　A.物业服务成本B.物业服务支出C.法定税费D.物业管理企业的利润

　　答案：ACD

　　例题3：下列费用中，不属于物业服务费的是(　)。

　　A.物业管理区域清洁卫生费用 B.共用部位、共用设施设备的维修基金

　　C.物业管理企业固定资产折旧 D.公众责任保险费用

　　答案：B

　　例题4：物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是( 　)。

　　A.政府定价　B.政府指导价 C.业主定价　D.物业管理企业与业主协商定价

　　答案:D