■出让的规定

　　☆工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让

　　☆严格限制以划拨方式设立建设用地使用权

　　■出让的特征(5大特征)

　　☆土地出让是国家垄断行为(只有国有土地才能出让)

　　☆出让使用权有使用期限

　　▼居住用地 70年

　　▼工业用地 50年

　　▼教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年

　　▼商业、旅游、娱乐用地 40年

　　▼综合或者其他用地 50年

　　☆使用权出让是有偿的——土地使用权出让金

　　☆建设用地使用权可分别设定——地表、地上、地下分设

　　☆土地使用者权利范围有限——地下资源、埋藏物与市政公用设施权属除外

　　【例题1·单选题】【2008年真题】下列各建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为50年的是( )。

　　A.别墅用地　　　　　B.图书馆用地

　　C.汽车装配厂用地　　D.购物中心用地

　　[答案]D

　　[解析]本题考查土地使用权出让最高年限的规定。A别墅是居住用地，最高出让年限为70年，可以低于这个年限出让，所以有可能为50年。而图书馆用地属于教育用地，汽车装配厂用地属于工业用地，最高出让年限均为50年。购物中心用地属于商业用地，最高出让年限为40年，不可能为50年。

　　【例题2·单选题】【2007年真题】某公司3 年前以法定最高出让年限取得一宗商业用途上地的使用权，然后建成酒店转让。现该酒店的土地使用权最高年限不高于( )年。

　　A.37　　　B.40

　　C.47　　　D.50

　　[答案]A

　　[解析]注意是三年前获得的土地，建成的酒店的使用期是40-3=37年。

　　2.2 出让金

　　■指通过出让方式取得土地使用权的受让者，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租以及国家在出让之前的开发成本及有关费用

　　■在签订出让合同后60日内支付

　　2.3 招标、拍卖、挂牌出让方式及程序

　　■一般规定(三种方式共同的规定)

　　☆编制出让文件

　　☆发布出让公告

　　☆出让公告的内容

　　☆出让底价的确定

　　☆资格审查

　　■出让公告的内容

　　☆出让人的情况

　　☆出让宗地的情况

　　☆投标人、竞买人的资格要求及申请办法

　　☆索取出让文件的办法

　　☆时间、期限、竞价方式

　　☆确定中标人、竞得人的标准和方法

　　☆投标、竞买保证金

　　☆其它事项

　　■关于出让底价

　　☆可有底价也可无底价

　　☆根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价，不得低于国家规定的最低标准

　　☆集体决策确定底价、起叫价、起始价、保证金

　　【例题·单选题】【2007年真题】土地使用权出让招标公告的内容一般不包括( )。

　　A.投标人的名称和地址

　　B.投标人的资格要求

　　C.投标保证金

　　D.确定中标人的标准和方法

　　[答案]A

　　[解析]用常识即可决断，发招标公告时并不知道谁会来投标。

　　■招标、拍卖、挂牌出让的程序

　　出让方式程 序

　　招标投标;开标;评标;中标

　　拍卖主持人点算竞买人

　　主持人介绍拍卖宗地的情况

　　主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度(可以无底价，必须明示)

　　主持人报出起叫价

　　竞买人举牌应价或者报价

　　主持人确认该应价后继续竞价

　　主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，落槌成交

　　主持人宣布最高应价者为竞得人

　　挂牌在挂牌起始日，将宗地的情况在土地交易所挂牌公布时间不少于10个工作日

　　符合条件的竞争者填写报价单报价

　　出让人确认该报价后更新显示挂牌价格

　　挂牌主持人在挂牌截止时间确定竞得人

　　挂牌截止由主持人主持确定

　　【重点难点】

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