第五节　房地产投资项目经济评价指标和方法

　　1. 房地产投资项目经济评价指标体系

　　■财务评价目标

　　☆项目的盈利能力

　　☆项目的清偿能力

　　▼财务清偿能力-项目收回全部投资的能力

　　▼债务清偿能力-项目清偿债务的能力

　　■指标体系

　　2. 动态盈利指标及其计算

　　2.1 财务净现值

　　■概念

　　☆指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动的起始点的现值之和

　　■实质

　　☆都是把资金换算到起始点时进行计算，即F～P或A~P

　　■基准收益率(基准折现率)

　　☆是企业或投资者以动态的观点所确定的，可接受的投资项目方案最低标准的收益水平(最低盈利水平)

　　☆以行业的平均收益率为基础，综合考虑资金成本、投资风险、通胀及资金限制等影响因素

　　■计算公式

　　☆F～P或A~P后，再计算所有现金流的代数和

　　■评价准则

　　☆PNPV≥0，说明方案正好达到预定的投资收益水平，或者尚有盈余，项目可以接受

　　☆PNPV<0，说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受

　　■优点

　　☆考虑了资金的时间价值

　　☆经济意义明确直观

　　☆判断准则直观明了

　　■缺点

　　☆计算时必须事先给出基准收益率或设定的收益率来折现，而该折现率的确定比较难

　　☆是绝对指标而不是相对指标，不能反映投资的使用效率(即没有考虑初始投资的大小)

　　2.2 财务内部收益率

　　■概念

　　☆使投资方案各年现金流入量的总现值与各年现金流出量的总现值相等的折现率(NPV=0时的折现率)

　　■实质

　　☆反应项目的盈利能力

　　☆还表明项目投资所能支付的最高贷款利率

　　■内部收益率函数的性质-减函数

　　☆i1时，净现值为FNPV1>0，则r一定比i1大

　　☆i2时，净现值为FNPV2<0，则r一定比i2小

　　■计算方法-插值法

　　☆i1时，净现值为FNPV1>0

　　☆i2时，净现值为FNPV2<0

　　☆i1、 i2之差一般不宜超过2%，最大不超过5%

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