■评价准则

　　☆内部收益率大于或等于基准收益率或设定的收益率，表明项目可接受

　　☆内部收益率小于基准收益率或设定的收益率，则方案不可接受

　　■优点

　　☆考虑了资金的时间价值

　　☆计算时无须事先确定基准收益率

　　■缺点

　　☆非常规现金流量项目，FIRR可能无解，也可能出现多个解

　　2.3 动态投资回收期

　　■概念

　　☆是把投资项目各期的净现金流量按基准收益率或目标收益率折现后，再来推算投资回收的期限，即自投资起始点算起，累计净现值等于零的年份

　　■实质

　　☆指以项目的净收益抵偿初始投资所需要的时间，用于衡量投资项目初始投资回收速度

　　■公式(下述现金流量必须为折现后)

　　■评价准则

　　☆动态投资回收期小于等于基准投资回收期，项目可行

　　☆动态投资回收期大于基准投资回收期，项目不可行

　　■优点

　　☆指标容易理解，计算简便，一定程度上显示了资本的周转速度

　　■缺点

　　☆没有全面地考虑方案在整个计算期内的现金流量，不能反映投资回收之后的情况

　　■动态投资回收期与内部收益率的区别

　　☆两指标在评价方面是等价的

　　☆若基准收益率等于财务内部收益率，则动态投资回收期就等于项目的寿命周期

　　☆如果动态投资回收期小于寿命周期，则基准收益率一定小于内部收益率

　　3. 静态盈利指标及其计算

　　3.1 成本利润率

　　■用来初步判断出售型房地产开发项目的财务可行性

　　■必须假定项目全部建成并销售完成，一个项目只有一个，不分年

　　■成本利润率大于或等于目标利润率，则项目可行，反之则不可接受

　　3.2 投资利润率

　　■投资利润率高于或等于规定的行业标准投资利润率或行业的平均利润率，则项目可行

　　3.3 资本金利润率

　　■如果项目的资本金利润率大于或等于行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率，则可行

　　3.4 资本金净利润率

　　3.5 静态投资回收期

　　■在不考虑资金的时间价值的条件下，项目以净收益回收其总投资所需要的时间

　　■房地产投资项目，一般自投资起始点算起

　　■不折现，发生在每一时点上的钱的价值量是一样的

　　■折现，则越向后钱越不值钱，要用越不值钱的钱来回收发生在初始的投资，需要的时间越长

　　■所以同一项目的动态投资回收期一定大于静态投资回收期

　　■折现率越大，则两者之间的差距越大

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