2. 房地产投资风险识别

　　2.1 风险识别的概念(两个环节)

　　■ 感知风险-认识面临哪些客观存在的风险

　　■ 分析风险-分析引起风险事故的各种潜在因素和造成风险事故的主要原因

　　2.2 房地产投资风险识别的目的和特点

　　■ 目的

　　☆ 为房地产投资风险估计和风险评价奠定基础

　　☆ 为选择最佳的风险应对方案提供依据

　　■ 特点

　　☆ 系统性

　　☆ 连续性

　　☆ 制度性

　　2.3房地产投资风险的类型

　　分类标准　　风险类型

　　按是否有获利机会　　纯粹风险

　　投机风险

　　按风险因素的性质　　静态风险

　　动态风险

　　按风险所涉及的范围　　基本风险

　　特定风险

　　按风险的影响范围　　局部风险

　　整体风险

　　按形成损失的原因　　自然风险

　　社会风险

　　经济风险

　　政治风险

　　按风险的可管理程度　　可管理风险

　　不可管理风险

　　按风险承担者　　政府风险

　　投资方风险

　　业主风险

　　承包商风险

　　分包方风险

　　供应商风险

　　担保方风险

　　按风险来源　　系统风险

　　非系统风险

　　■ 系统风险(8项)-对市场内所有项目都产生影响，投资者无法避免或消除的风险

　　☆ 通货膨胀风险(购买力风险)

　　☆ 市场供求风险

　　☆ 周期风险-房地产市场周期波动

　　☆ 变现风险

　　☆ 利率风险

　　☆ 政策风险

　　☆ 政治风险

　　☆ 或然损失风险

　　■ 非系统风险(5项)-只对个别项目产生影响，投资者可以设法避免或通过投资组合方法消除

　　☆ 收益现金流风险-实际收益现金流未达到预期目标要求

　　☆ 资本价值风险-收益率的变化使得预期资本价值与现实资本价值之间产生差异

　　☆ 比较风险(机会成本风险)

　　☆ 时间风险-与投资时间和时机有关的风险

　　☆ 持有期风险-与持有时间相关的风险

　　2.4 投资风险识别的主要方法

　　■ 问卷调查法

　　■ 专家调查法

　　■ 情景分析法

　　方法　　步骤　　注意事项或适用情况

　　问卷调查法　　列出调查表需要收集的信息

　　设计问题，并确定每个问题的类型

　　选择题型，并设计好问题的次序

　　进行初步测试，然后征求意见

　　修改调查表，得出正式调查表 　　调查表的问题要简短明了、一目了然

　　每一个问题只包含一项内容

　　问题中不使用专门术语，要通俗易懂

　　问题的选择答案不要过多，含义要明确

　　注意问题提出的方式

　　专家调查法　　拟定风险因素专家调查表

　　选择专家10~20位

　　寄发调查表反复征询专家意见

　　撰写调查报告

　　情景分析法　　筛选

　　监测

　　诊断 　　提醒投资者注意某种措施或政策可能引起的风险及其后果

　　建议需要进行监测的房地产投资风险范围

　　研究某种关键性因素地未来房地产投资决策过程的影响

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