3. 房地产投资风险估计及评价

　　3.1 投资风险估计与评价的步骤

　　■ 列出需要进行概率分析的不确定因素

　　■ 选择投资项目风险分析的财务指标

　　■ 分析确定每个不确定因素发生的概率

　　■ 计算在概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率

　　3.2 投资风险估计

　　■ 投资风险估计的概念

　　■ 风险估计的分类

　　☆ 主观概率估计-根据人的知识和经验以及对事件的了解和认识，对未来发生的可能性作出主观估计。风险估计常用主观概率估计

　　☆ 客观概率估计-用统计的方法计算某一风险发生的可能性

　　■ 概率的特性

　　☆ 所有可能发生的事件每一个事件发生的概率大于或者等于零，小于或等于1

　　☆ 各种可能发生的概率总和必须等于1

　　■ 主观概率预测的方法

　　【重点难点】

　　■ 期望值、标准差、变异系数的计算

　　■ 当两个方案的期望值相同或相近时，可采用标准差来测度风险，如期望值不相同也不相近时，要用变异系数来比较风险的大小

　　3.3 投资风险评价(两种类型)

　　■ 以经济指标的累计概率、标准差、变异系数为判别标准

　　☆ 投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率越大，风险越小

　　☆ 标准差越小，风险越小

　　☆ 变异系数越小，风险越小

　　■ 以综合风险等级为差别标准

　　☆ 划分风险等级的方法

　　△ 短阵列表法

　　☆ 综合风险等级

　　△ K-项目风险很强，应放弃项目

　　△ M-项目风险强，需要修正拟议中的方案，通过改变项目定位或设计采取补偿措施

　　△ T-表示风险较强，需要设定某些指标的临界值，指标一旦达到临界值，就要变更设计或对负面影响采取补偿措施

　　△ R-风险适度，适当采取措施后不影响项目

　　△ I-风险弱，可忽略

　　4. 房地产投资风险应对

　　4.1 风险应对原则

　　■ 连续性-每个阶段都面临各种风险

　　■ 针对性-不同的房地产项目具有不同的风险

　　■ 可行性-风险应对措施在财务、技术等方面切实可行

　　■ 经济性-寻求用最小的费用获取最大的风险效益

　　4.2 风险应对方法(六种方法)

　　■ 风险预防

　　☆ 概念

　　△ 事先采取相应的措施，阻止风险损失的发生

　　☆ 措施

　　△ 防止危险因素产生

　　△ 减少已存在的危险因素

　　△ 对风险因素进行时间与空间上的隔离

　　△ 加强投资方保护能力

　　△ 进行风险预防的评价

　　△ 对下一步预防目标进行审核与规划

　　■ 风险回避

　　☆ 概念

　　△ 投资者发现某项房地产投资可能出现风险损失，有意识地采取回避措施

　　■ 风险转移

　　☆ 概念

　　△ 房地产投资者以某种方式(主要是契约或合同)将风险损失转给他人承担

　　☆ 方法

　　△ 契约性转移-预售、预租、出售一定年限的房地产使用权、项目工程出包与分包

　　△ 项目资金证券化(一发行股票、债券等有价证券，二是成立房地产投资信托机构)

　　■ 风险组合

　　☆ 概念

　　△ 将类似但不会同时发生的风险集中组合，使这一组合中发生风险的损失部分，能得到其他未发生风险损失部分的补偿

　　☆ 方式

　　△ 项目的空间分离

　　△ 项目的时间分离

　　△ 增加项目的独立性，减少相关性

　　△ 增加风险单位数量

　　△ 企业合并与多种经营

　　■ 风险自留

　　☆ 概念

　　△ 投资者以其自身的财力来负担未来可能的风险损失

　　☆ 局限性

　　△ 它要求对风险进行准确的评估和预测，费用较高

　　△ 在风险基金不足以补偿损失的情况下，会发生经济困难

　　△ 有可能出现短期风险突发，导致收益小于成本

　　☆ 种类

　　△ 承担风险-消极的自我承担和积极的自我承担

　　△ 自保风险

　　概念　　适用范围　　形式

　　承担风险　　损失直接摊入成本　　△ 用其他方法处理的成本高于自我承担风险的代价

　　△ 风险带来的损失小，对经营者影响不大

　　△ 对于不可转移出去的风险，只能承担

　　△ 风险管理人员由于缺乏风险技术知识或疏忽处理造成的风险损失

　　自保风险　　损失不直接摊入成本，由企业本身通过预测其拥有风险损失发生的概率与程度，根据企业自身的财务能力预先提取基金以弥补风险所致的损失的积极性自我承担　　适用于损失较大的风险　　△ 将风险损失摊销计入成本

　　△ 建立和使用内部风险损失基金

　　△ 组织和经营专业自保公司，降低企业总体风险水平

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