第三节 房地产投资项目的现金流量

　　考点一：出售型房地产开发项目的现金流量

　　出售型房地产开发项目的总投资基本上就等于其总

　　成本费用。

　　(一)出售型房地产开发项目的现金流入

　　出售型房地产开发投资的经济效果主要表现为销

　　售收入，其现金流入也主要以房地产产品的销售收

　　入体现。

　　(二)出售型房地产开发项目的现金流出

　　1.土地取得成本

　　(1)土地使用权出让金。

　　(2)城市基础设施建设费。

　　(3)土地房屋征收补偿费用。

　　(4)土地使用权取得税费。包括取得土地使用权的

　　契税和手续费等。

　　2.开发成本

　　(1)勘察设计和前期工程费。

　　(2)建筑安装工程费。

　　(3)基础设施建设费。是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供暖、供气、排污等工程费用。

　　(4)公共配套设施建设费。

　　(5)开发期间税费。是指房地产开发项目开发建设过程中所负担的各种税金和地方政府有关部门征收的费用。一般包括市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。

　　3.开发费用

　　(1)管理费用。是指房地产开发企业为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，例如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费等。

　　(2)销售费用。是指房地产营销中发生的支出，主要包括广告宣传推广费、销售代理费等。

　　(3)财务费用。是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息支出和其他财务费用两部分。

　　①利息支出。包括建设投资借款利息(即长期借款利息)和流动资金借款利息。建设投资借款利息的计算公式为：

　　每年支付的利息=年初本金累计额×年利率 (6-26)

　　流动资金借款利息的计算公式为：

　　流动资金利息=流动资金借款累计金额×年利率 ( 6-27)

　　②其他财务费用。主要包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用

　　4.销售税费

　　(1)营业税及附加。包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

　　(2)其他销售税费。包括交易手续费等。

　　考点二：经营型房地产开发项目的现金流量

　　(一)经营型房地产开发项目的现金流入

　　经营型房地产开发投资的经济效果主要表现为租金

　　收益、自营收入、房地产增值等方面。

　　(二)经营型房地产开发项目的现金流出

　　1.固定资产投资

　　2.经营成本

　　(1)人工费

　　(2)公共设施设备日常运行、维修及保养费。

　　(3)绿化养护费。

　　(4)清洁卫生费。

　　(5)保安费用。

　　(6)办公费。

　　(7)固定资产折旧费。

　　(8)不可预见费。

　　(9)保险费。

　　(10)物业服务企业管理费和利润。

　　(11)法定规费。

　　(12)房产税。

　　考点三：房地产置业投资项目的现金流量

　　从现金流入看，购买型房地产置业投资项目与经 营型房地产开发项目基本相同，主要包括租金收 入、自营收入和转让收入。从现金流出看，购买型房地产置业投资

　　主要由购 买房地产的投资和运营期内的经营成本两部分组成。