46.基于租赁收入测算净收益(续)

　　■ 潜在毛收入：假定充分利用无空置情况下可得收入

　　■ 其他收入：租赁保证金或押金的利息收入，以及自动售货机、投币电话等收入

　　■ 有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金损失

　　■ 运营费用：维持房地产正常生产经营或使用必须支出的费用

　　■ 运营费用率=运营费用/有效毛收入

　　47.运营费用中不包含四类费用

　　■ 房地产抵押贷款还本付息额

　　■ 会计上的折旧额

　　■ 房地产改扩建费用

　　■ 所得税

　　48.报酬率的求取

　　■ 投资回收与投资回报的区别

　　投资回收-所投入资本的回收，是保本

　　投资回报-投入资本回收后所获得的额外资金，即报酬或利润

　　■ 报酬率的实质

　　报酬率的实质是：投资回报/所投入的资本

　　报酬率与风险成正相关

　　49.报酬率的求取

　　■ 报酬率的求取方法

　　50.假设开发法的适用范围

　　■ 适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等

　　51.基本公式

　　■ 待开发的房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费

　　减去的是未来后续的合理成本支出(包括利润)

　　52.求生地价值公式

　　■ 生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得生地的税费

　　53.求毛地价值公式

　　■ 毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得毛地的税费

　　54.求熟地价值公式

　　■ 熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得熟地的税费

　　55.求在建工程价值的公式

　　■ 在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费

　　56.求旧房价值公式

　　■ 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用―销售费用―投资利息-销售税费-装修改造投资利润-取得旧房地产的税费

　　57.假设开发法的种类

　　■ 现金流量折现法

　　考虑各项收支的时间，把各项折算到估价时点

　　■ 传统方法

　　不考虑各项支出、收入发生的时间不同，计算投资利息

　　58.两种方法的三大区别

　　■ 对公式各项的数值，传统方法根据估价时点的房地产市场状况作出，而现金流量折现法要进行预测

　　■ 传统方法不考虑各项收支发生时间的不同，可直接加减，现金流量折现法认为收支发生于不同的时点，可折现到同时点上再加减

　　■ 传统方法中投资利息和开发利润都单独列出，在现金流量折现法中这两项都已隐含在折现的过程中，不单独列出

　　59.开发经营期的构成

　　60.扣除项目金额

　　■ 包括开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费

　　■ 注意它们均是取得待开发房地产以后到开发完成还需要的正常支出及应获得的正常利润，不包括取得待开发房地产以前的支出及相应的利润

　　61.应计息的项目包括(销售税费和开发利润不计息)

　　■ 未知、需要求取的待开发房地产的价值

　　■ 取得待开发房地产的税费

　　■ 开发成本、管理费用和销售费用

　　62.折现率

　　■ 与收益法中的报酬率的性质和求取方法相同

　　■ 体现了资金的利率和开发利润率两部分

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