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2014中级经济师考试《房地产》复习讲义(第9章)

来源:考试吧 2013-12-02 11:16:05 要考试,上考试吧! 经济师万题库
考试吧发布2014年中级经济师考试《中级房地产专业知识与实务》备考必看知识点,帮助您更好的全面备考2014年经济师考试!
第 1 页:第一节 房地产市场营销概述
第 2 页:第二节 房地产渠道策略
第 3 页:第三节 房地产价格策略
第 5 页:第四节 房地产促销策略

  五、房地产价格策略

  (一)总体价格策略

  低价策略

  高价策略

  (二)过程定价策略

  低开高走定价策略

  适用于期房

  优点

  低价给消费者实惠的感觉

  上涨更容易促进成交

  涨价形成房地产增值的印象,刺激购买

  关键

  起步价

  调价频率-吸引需求

  调价幅度-小幅递增,一般每次3%~5%

  高开低走定价策略

  适用范围

  高档商品房

  销售处于宏观经济衰退阶段

  优点

  高价意味着高品质

  先高后低,后期的消费者也会感到一定实惠

  缺点:

  不易聚集人气,对品牌和楼盘质量印象有负面影响

  稳定价格策略

  概念:指在整个营销期间,售价从始至终保持相对稳定,既不大幅度提价,也不大幅度降价

  适用范围:

  适用于房地产市场状况稳定的区域内

  房地产开发项目销售量小,销售期短

  (三)折扣定价策略

  折扣定价策略

  现金折扣

  数量折扣

  心理定价策略

  “特价品”定价策略

  尾数定价策略

  整数定价策略

  【例题1·单选题】【2007年真题】某房地产项目价格策略如下:一次性付款优惠2%,申请抵押贷款价格优惠0.5%,分期付款不予优惠。这是一种( )。

  A.现金折扣定价策略

  B.数量折扣定价策略

  C.定价策略

  D.变动价格策略

  【答案】A

  【例题2·多选题】【2008年真题】房地产开发企业实行价格折扣策略可以()。

  A.增加买方付款的灵活性

  B.降低呆账的风险

  C.尽早收回投资

  D.增加销售总收入

  E.增加销售数量

  【答案】ABC

  【解析】DE还与项目的需求弹性等因素有关,未必能必然增加销售数量或销售总收入

  (四)心理定价策略

  撇脂定价策略

  概念:新产品投放市场阶段,采取高价策略,在短期内赚取最大利润

  优点:

  对需求弹性小的房地产,消费者对其价格不敏感,利用高价可及早收回投资

  初期制定高价,为尾房降价销售提供了便利

  在消费者心中容易形成高质高价的印象

  缺点:

  对需求弹性大的房地产,易减少销售量,延长销售期

  渗透定价策略

  概念:一种新型项目面市,以低价投入市场,以提高市场占有率

  优点:

  对需求弹性大的房地产,低价销售量大

  低价薄利,能有效地排斥竞争对手

  随着销量扩大,成本因规模生产而降低,增加利润

  缺点:

  价格低投资回收期长

  初次定价过低,调价困难

  价低容易引起消费者的质量怀疑,影响形象

  六、房地产价格调整方法

  调整的条件

  初期销售达到了预期目标,后期市场环境发生变化

  实际与预想情况出现偏差

  直接调价法

  调整基价-价格整体一致变动

  调整差价系数-差异变动

  调整付款方式(三大要件的调整)

  付款时段调整

  付款比例调整

  价格差异调整

  【例题1·单选题】【2007年真题】在房地产名义总价不变的情况下,通过调整付款方式达到降低房地产实际价格的方法是()

  A.各次付款比例不变,各次付款时间往前移

  B.各次付款时间不变,提高前期付款比例

  C.各次付款时间往后移,提高后期付款比例

  D.各次付款时间往前移,提高前期付款比例

  【答案】C

  【解析】根据资金的时间价值原理,钱越往后折现后价值量越小

  【例题2·单选题】【2006年真题】在其他条件不变的情况下,下列策略中不属于直接调整价格策略的是( )

  A.调整楼宇基价

  B.提高前期付款的比例

  C.增大楼层之间的差价

  D.增大朝向之间的差价

  【答案】B

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