2010中级经济师考试《中级房地产》辅导讲义(1)

　　五、城市空间结构理论(同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式 )

　　城市空间结构是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和。主要介绍具有代表性的同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。

　　(一)同心圆理论

　　同心圆理论是伯吉斯于1925年总结出来的。他基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。5个同心圆用地结构：第一环带是中心商务区。第二环带为过渡地带。第三环带是工人住宅区。第四环带是高级住宅区。第五环带为通勤人士住宅区，多为在城市中心工作的中上层人士的居住区。

　　(二)扇形理论

　　扇形理论是霍伊特于1939年创立的。该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。他认为，由于特定交通线路的线性通达性和定向惯性的影响，各功能用地往往在其两侧形成。他还把市中心的通达性称为基本通达性，把沿辐射状交通主干线所增加的通达性称为附加通达性。轻工业和批发商业对交通线路的附加通达性最为敏感，多沿铁路、水路等主要交通干线扩展;低收入住宅区环绕工商业用地分布，而中高收入住宅区则沿着城市交通主干道或河岸、湖滨、公园、高地向外发展，独立成区，不与低收入的贫民区混杂。当城市人口增加，城市用地需要扩大，高收入的人就从原住区搬迁到新的声望更高的地方，原来的高收入住宅区的房产变为低租金的住宅，供贫民居住，出现土地利用的演替和滤变。但大部分低收入阶层，由于经济和社会因素的理智的内聚力，很难进人中级住宅区和高 级住宅区居住，只能在原有贫民区的基础上向外作条带扇形状延伸发展，因此，城市各类土地呈现出扇形结构。

　　(三)多核心理论

　　多核心理论最先是麦肯齐于1933年提出的，然后又被哈里斯和乌尔曼于1954年加以发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心。形成城市多核心的因素有4个：①某些活动需要彼此接近，而产生相互依赖性。②某些活动互补互利，自然集聚。③某些活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有害的极大交通量，因此就排斥其他使用而自己集结在一起。④高地价、高房租吸引较高级的使用，而排斥较低品质的使用。

　　(四)中心商务区土地利用模式

　　中心商务区(CBD)的两项重要指标：

　　把CBHI>1，CBII>50%的区域界定为CBD。

　　中心商务建筑面积指数比率(CBl)

　　例题1：中心商务区土地利用模式中，界定CBD的几项重要指标分别是( )。(2008年试题)

　　A.中心商务高度指标(CBHI) B.中心商务建筑面积指数比率(CBI)

　　C.中心商务用地面积指标 D.中心商务区高层建筑数量指标

　　E.中心商务强度指标(CBII)

　　答案：ABE

　　解析：界定中心商务区(CBD)的重要指标有中心商务高度指标(CBHI)、中心商务强度指标(CBII)、中心商务建筑面积指数比率(CBI)。

　　例题2：城市空间结构理论包括( )

　　A中心地理论 B同心圆理论 C 扇形理论D 多核心理论 E中心商务区土地利用模式

　　答案：BCDE

　　解析：城市空间结构理论包括同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式. 中心地理论是区位理论之一。区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。