2010中级经济师考试《中级房地产》辅导讲义(5)

　　第一节 房地产征收征用概述

　　一、房地产征收概述

　　(一)房地产征收的概念

　　房地产征收：是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为。征收的主体是国家，通常是政府部门，政府以行政命令的方式取得集体、单位和个人的土地、房屋等财产，集体、单位和个人必须服从。

　　(二)房地产征收的类型

　　房地产征收分为集体所有的土地征收和单位、个人的房屋及其他不动产征收。

　　集体所有的土地征收通常简称集体土地征收、土地征收或征地，是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地所有权的行为。

　　单位、个人的房屋及其他不动产征收包括国有土地上的房屋征收、集体土地上的房屋征收，以及其他不动产征收。国有土地上的房屋征收称为城市房屋拆迁，简称房屋拆迁。城市房屋拆迁是指国家为了公共利益的需要，征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予被征收房屋的所有权人补偿、安置的行为。

　　(三)房地产征收的限制条件

　　①征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收;②征收必须严格依照法律规定的权限和程序;③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收入的损失予以公正补偿。

　　二、房地产征用概述

　　(一)征用的概念和限制条件

　　征用：是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为。

　　征用限制条件：①征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况。②征用应符合法律规定的权限和程序。③使用后应当将征用财产返还被征用人，并且给予补偿，但通常不及于可得利益的损失。

　　(二)征用的特征

　　(1)征用必须是因紧急需要。是指抢险、救灾、战争等在社会整体利益遭遇危机的情况下，需要动用一切人力、物力进行紧急救助。

　　(2)国家必须依法行使征用权。

　　(3)不移转所有权。

　　(4)既适用于动产也适用于不动产。

　　三、征收与征用的异同

　　征收是国家强制取得单位、个人的财产;征用是国家强制使用单位、个人的财产。两者的共同点：一是强制性，即都不必得到财产所有权人的同意;二是补偿性，即都应给予补偿。征收与征用的主要区别有下列四点：

　　(1)前提条件不同。征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要。

　　(2)适用对象不同。征收的财产限于不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产。

　　(3)所有权转移不同。征收要强制取得财产所有权，征用旨在使用财产，使用后要返还财产。

　　(4)补偿有所不同。任何征收都要给予补偿，征用的补偿，只是规定应当给予补偿。

　　例题1：房地产征收的主体是(　　)

　　A 国家B行政主管部门 　　 C拆迁主管部门 D政府

　　答案：A

　　解析：房地产征收：是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为。征收的主体是国家.

　　例题2：征用的特征包括(　　)

　　A 国家必须依法行使征用权B征用必须是因紧急需要 　C不移转所有权D既适用于动产也适用于不动产 E 强制取得财产

　　答案：ABCD

　　解析：强制取得财产属于征收。征用的特征包括： (1)征用必须是因紧急需要。是指抢险、救灾、战争等在社会整体利益遭遇危机的情况下，需要动用一切人力、物力进行紧急救助。 (2)国家必须依法行使征用权。(3)不移转所有权。 (4)既适用于动产也适用于不动产

　　例题3：征收与征用相同点包括(　　)

　　A 移转所有权B 不移转所有权C强制性

　　D补偿性　E 前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况

　　答案：CD

　　解析：移转所有权是征收的特征，发生抢险、救灾等紧急情况是征用的限制条件。