2010中级经济师考试《中级房地产》辅导讲义(8)

　　第一节 建设用地概述

　　一、建设用地的概念和分类

　　土地分为：农用地、建设用地和未利用地。

　　建设用地：是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

　　建设用地分类：

　　(1)按建设用地所有权，分为国有建设用地和集体建设用地。国有建设用地是指国有土地中建造建筑物、构筑物的土地。集体建设用地是指集体土地中建造建筑物、构筑物的土地，包括农民宅基地、乡镇企业用地、乡(镇)村公共设施和公益事业用地等。

　　(2)按建设用地服务的产业类型，分为农业建设用地和非农业建设用地。

　　(3)按建设用地的来源，分为新增建设用地和存量建设设用地。

　　(4)按建设用地使用期限，分为永久性建设用地和临时性建设用地。

　　(5)按建设项目生产规模或总投资额的大小，分为大型项目建设用地、中型项目建设用地和小型项目建设用地。

　　(6)按建设用地用途，分为工业建设用地、民用建设用地和军事建设用地。工业建设用地是指用于进行工业项目或者为其配套的其他工程设施建设所需使用的土地。民用建设用地是指用于解决城乡人民物质生活需要及其配套设施建设所需使用的土地。例如，城乡居住区用地、文教区用地、公共设施及道路设施用地等。军事建设用地是指用于国防和战备要求进行各项军事工程建设所需使用的土地。

　　二、建设用地的取得方式

　　我国土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种。根据使用权与所有权相对分离的原则，城乡各类建设项目主要采取下列方式取得建设用地使用权：

　　(1)征收集体土地：是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，将集体所有的土地转为国有土地的行为。经依法批准征收的集体土地，其所有权由集体所有转变为国家所有，再依法划拨或出让给建设单位使用，用地单位只有使用权。

　　(2)划拨国有建设用地使用权：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳征地拆迁补偿、安置等费用后，将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。

　　(3)出让国有建设用地使用权：是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　(4)国有土地租赁：是指国家将一定时期内的建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者定期向国家缴纳租金的行为。

　　(5)国有建设用地使用权作价出资(人股)或授权经营。

　　(6)国有建设用地使用权转让：是指土地使用者将建设用地使用权再转移的行为，是土地使用者之间国有建设用地使用权的转移，包括出售、互换、赠与及其他转移国有建设用地使用权的行为。

　　(7)集体建设用地使用权的转移：是指因村镇建设而使用农村集体经济组织内部的土地，但不改变土地所有权性质的用地方式。

　　三、建设用地管理

　　(一)建设用地管理的概念和对象

　　建设用地管理是指国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施。

　　建设用地管理的对象是指已利用的土地中除农用地以外的一切非农业生产用地，即广义 的建设用地。

　　(二)建设用地管理的原则

　　①节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则;

　　②强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则;

　　③实行建设用地有偿使用的原则

　　④社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则。

　　(三)建设用地管理的主要内容

　　①建设用地宏观调控管理;

　　②农用地转用管理;

　　③土地征收管理;

　　④建设项目用地申请、审查、报批、供地工作;

　　⑤建设用地的分配、协调，即组织建设用地使用权 的供给，对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督管理。

　　例题1：我国土地所有权只有( )。

　　A 国家所有权B 个人所有权 C 集体所有权 D 企业所有权 E开发所有权

　　答案：AC

　　解析：我国土地所有权只有国家所有权和集体所有权

　　例题2：取得建设用地使用权方式有(　　　)。

　　A 出让国有建设用地使用权　B征收集体土地　C划拨国有建设用地使用权

　　D国有土地租赁　　E国有建设用地使用权作价出资(人股)或授权经营

　　答案：ABCDE

　　解析：取得建设用地使用权方式有： (1)征收集体土地、 (2)划拨国有建设用地使用权、 (3)出让国有建设用地使用权、(4)国有土地租赁、(5)国有建设用地使用权作价出资(人股)或授权经营、(6)国有建设用地使用权转让、(7)集体建设用地使用权的转移。

　　例题3：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳征地拆迁补偿、安置等费用后，将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为属于(　　)。

　　A 划拨国有建设用地使用权B 征收集体土地

　　C 出让国有建设用地使用权D国有建设用地使用权转让 E

　　答案：A

　　解析：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳征地拆迁补偿、安置等费用后，将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为属于划拨国有建设用地使用权。

　　例题4：在我国，一般认为产权是指民事权利主体所享有的具有经济利益的权利。它包括以所有权为主的( )等。(08年试题)

　　A.处分权 B.物权 C.债权 D.继承权E.知识产权

　　答案：BCDE

　　解析：处分权是一种权利，但不是产权。