2010中级经济师考试《中级房地产》辅导讲义(9)

　　第二节 国有建设用地使用权划拨和有偿使用

　　一、国有建设用地使用权划拨

　　(一)国有建设用地使用权划拨的范围

　　国有建设用地使用权也称为建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

　　1.国家机关用地和军事用地

　　(1)党政机关和人民团体用地：①办公用地。②安全、保密、通讯等特殊专用设施。

　　(2)军事用地：①指挥机关、地面和地下的指挥工程、作战工程。②营区、训练场、试验场。③军用公路、铁路专用线、机场、港口、码头。④军用洞库、仓库、输电、输油、输气管线。⑤军用通信，通讯线路，侦察、观测台站和测量、导航标志。⑥国防军品科研、试验设施。⑦其他军事设施。

　　2.城市基础设施用地和公益事业用地

　　(1)城市基础设施用地：包括供水设施、燃气供应设施、供热设施、公共交通设施、环境卫生设施、道路广场、绿地等。

　　(2)公益事业用地：包括非营利性邮政设施、非营利性教育设施、公益性科研机构、非营利性体育设施、非营利性公共文化设施、非营利性医疗卫生设施、非营利性社会福利设施等。

　　3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

　　这类用地是指由中央投资，或由中央与地方共同投资或者引进外资以及重点扶持的煤炭石油、天然气、电力等能源项目用地;铁路、港口、码头等交通项目用地;水库、防洪、防渍、治碱、农田灌溉、水力发电、江河治理、城市供水和排水等水利工程项目用地。

　　4.法律、行政法规规定的其他用地

　　一般指特殊用地，包括监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等。

　　(二)国有建设用地使用权划拨的程序

　　(1)申请：建设用地单位持经批准的设计任务书或者初步设计、年度基本建设计划等有关文件和城市规划管理机关核发的建设用地规划许可证，按照审批权限向土地管理部门申请建设用地。

　　(2)审批：根据用地申请书有关文件，依照法定批准权限经城市政府审核、批准，核发建没用地批准证书。

　　(3)拨地：经城市政府批准，核发建设用地批准证书后，由土地管理部门根据建设进度一次或者分期划拨建设用地。

　　(4)发证：建设项目竣工后，由城市规划管理和土地管理部门核查实际用地后，由土地管理部门核发国有土地使用证。

　　(三)划拔国有建设用地使用权的管理

　　(1)划拨建设用地使用权转让、出租、抵押的条件。①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;②领有国有土地使用证;③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。

　　(2)划拨建设用地使用权的转让。①报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让人办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;②可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

　　(3)划拨建设用地使用权的出租。房屋所有权人以营利为目的，将划拨建设用地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含的土地收益上缴国家。

　　(4)划拨建设用地使用权的抵押。划拨建设用地使用权抵押时，其抵押的金额不应包括土地价格，因抵押划拨建设用地使用权造成建设用地使用权转移的，应办理建设用地使用权出让手续并向国家缴纳土地使用权出让金。

　　(5)对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨建设用地使用权的单位和个人，政府可以依法没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

　　(6)凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。

　　二、国有建设用地使用权出让

　　(一)国有建设用地使用权出让的方式和特征

　　1。国有建设用地使用权出让的方式：招标、拍卖、挂牌和协议

　　《物权法》第一百三十七条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”

　　2.国有建设用地使用权出让的特征

　　(1)建设用地使用权出让是一种国家垄断行为。建设用地使用权只有国家才能出让。集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可有偿出让。

　　(2)建设用地使用权出让是有一定使用年限的。

　　国务院按照土地的不同用途规定，分别如下：①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或者其他用地50年。

　　《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

　　(3)建设用地使用权出让是有偿的。《物权法》第一百四十一条规定：“建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。”

　　(4)建设用地使用权可分别设立。《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”

　　(5)建设用地使用权人享有的权利范围是有限制的。矿产资源属于国家所有，由国务院行使国家对矿产资源的所有权。地表或者地下的矿产资源的国家所有权，不因其所依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。

　　(二)国有建设用地使用权出让金

　　国有建设用地使用权出让金简称出让金，是指国有建设用地使用权的受让者，按照国有建设用地使用权出让合同(以下简称“出让合同”)约定的使用期限，一次性或分期提前支付的整个使用期间的地租，以及国有建设用地使用权出让前国家对土地的开发成本和有关的征地拆迁补偿安置等费用。

　　按照现行规定，土地使用者应当在签订出让合同后60日内支付全部出让金，逾期未全部支付的，出让人有权解除合同，并可请求违约赔偿;出让人应当按照出让合同约定，提供出让的建设用地使用权，未按照出让合同约定提供建设用地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

　　(三)招标、拍卖和挂牌出让方式及程序

　　l，招标、拍卖和挂牌出让方式的一般规定

　　(1)出让文件的编制。文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或成交确认书、出让合同文本。

　　(2)出让公告的发布。

　　(3)出让公告的内容。①出让人的名称和地址;②出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求;③投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法;④索取招标、拍卖、挂牌出让文件的时间、地点及方式;⑤招标、拍卖、挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等;⑥确定中标人、竞得人的标准和方法;⑦投标、竞买保证金;⑧其他需要公告的事项。

　　(4)出让底价的确定。标底或者底价不低于国家规定的最低价标准。集体决策确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金。

　　(5)资格审查。

　　2.受让人的确定程序

　　(1)招标出让的程序：①投标。投标人应在投标截止时间前将投标文件投入标箱。招标公告允许邮寄投标文件的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。投 标文件投入标箱后，不可撤回。投标人应对投标文件和有关书面承诺承担责任。②开标。出 让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表 检查标箱的密封情况，当众开启标箱点算投标文件。投标人少于3人的，出让人应终止招标活动。投标人不少于3人的，应逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。③评标。由出让人代表、有关专家组成评标小组进行评标，评标小组人数为5人以上的单数。④中标。招标人根据评标结果，确定中标人。按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应被确定为中标人。

　　(2)拍卖出让的程序：①主持人点算竞买人;②主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求、开工时间和竣工时间以及其他有关事项;③主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示;④主持人报出起叫价;⑤竞买人举牌应价或者报价;⑥主持人确认该应价后继续竞价;⑦主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交;⑧主持人宣布最高应价者为竞得人。

　　竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

　　(3)挂牌出让的程序：①在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布。挂牌时间不得少于10个工作日，挂牌时间可根据竞买人竞价情况调整增加幅度。②符合条件的竞买人填写报价单报价。③出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格。④挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。⑤挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：一是在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。二是在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。三是在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。