2010中级经济师考试《中级房地产》辅导讲义(9)

　　3.建设用地使用权的受让

　　(1)成交确认书的签订。

　　(2)出让合同的签订。

　　(3)出让结果的公布。出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。

　　(4)建设用地使用权证书的领取。受让人依照出让合同的约定付清全部建设用地使用权出让金后，方可依法申请办理土地登记，领取建设用地使用权证书。未按照出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放建设用地使用权证书。

　　(四)协议出让方式及程序

　　1.协议出让的组织实施管理

　　建设用地使用权的协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。

　　2.协议出让的范围

　　①供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的用地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的，可以采取协议方式。这里的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。②原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。③划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。④出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。⑤通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的，可以采取协议方式。

　　3，协议出让的类型

　　(1)政府供地环节的协议出让：①集体农用地办理转让和土地征收审批后形成的国有建设用地，依法可以协议出让的;②政府收回收购的国有建设用地，依法可以协议出让的。

　　(2)原划拨、承租建设用地使用权人申请办理协议出让：①原划拨建设用地使用权人申请办理协议出让的;②原承租建设用地使用权人申请办理协议出让的。

　　(3)划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让。

　　(4)出让建设用地使用权改变用途申请办理协议出让。

　　(5)出让建设用地使用权续期申请办理协议出让。

　　4.协议出让的最低价

　　①协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。②有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

　　5.协议出让的程序

　　受让人支付全部出让金后，向土地管理机关申请办理建设用地使用权登记，领取建设用地使用证，取得建设用地使用权。

　　以协议方式取得建设用地使用权的土地使用者，需要将出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让人和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的出让金，并依法办理建设用地使用权变更登记手续。

　　(五)协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别

　　协议出让与招标拍卖挂牌出让相近之处：都是政府有偿供应建设用地使用权的重要方式，都要签订出让合同，受让人都要缴纳出让金，都要编制并公布出让计划。

　　存在下列区别：

　　(1)适用范围不同。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　(2)出让金形成方式不同。协议出让是采取政府与土地使用者协商的方式，但招标拍卖挂牌要比协议出让更加公开、透明，更具竞争性，国家的土地资产收益更能得以体现。

　　(3)最低价确定的原则不同。协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应该缴纳的有关费用之和，有基准地价的，不得低于基准地价的70%。招标拍卖挂牌出让应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。”