2010中级经济师考试《中级房地产》辅导讲义(11)

　　建设用地使用制度-2(上)

　　第四节 国有建设用地使用权出租

　　一、国有建设用地使用权出租的条件和程序

　　(一)可以出租的建设用地使用权

　　土地使用者通过出让方式或转让方式取得的建设用地使用权可以出租。

　　土地使用者依法取得划拨建设用地使用权，符合下列条件，并经过土地管理部门批准的，也可以出租：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;②领有国有土地使用证;③具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明;④依法同土地管理部门补签了出让合同，补交了出让金。

　　(二)建设用地使用权出租的限制条件

　　(1)建设用地使用权出租必须签订租赁合同。

　　(2)未按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，建设用地使用权不得出租。

　　(3)建设用地使用权出租，出租人必须办理租赁登记。

　　(三)建设用地使用权出租的程序

　　(1)申请。 (2)审批。 (3)签订合同。 (4)办理登记。

　　二、国有建设用地使用权租赁合同

　　主要内容： (1)标的。建设用地使用权租赁合同的标的是建设用地使用权。作为标的的地块必须是确定的。在合同中必须说明土地的位置、面积、开发程度、四至范围。

　　(2)租期。对于通过出让方式取得的建设用地使用权，其租期不得超过出让合同规定的年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。建设用地使用权年限届满，土地租赁合同就自然终止。

　　(3)租金标准及支付期限、方式。

　　(4)土地使用条件。必须符合出让合同规定的建设条件和土地使用规则。如果需要改变，必须按照建设用地使用权出让的有关规定由出租人向土地管理部门提出申请。

　　(5)土地用途。对于通过出让方式取得的建设用地使用权的土地，双方应根据出让合同规定的用途来约定租赁合同中土地的用途。

　　(6)租赁双方的权利和义务：

　　出租人的权利：①有按期收取建设用地使用权租金的权利。②有监督承租人按照租赁合同的规定合理使用土地的权利。③有依法收回出租的土地的权利。对于不按照租赁合同规定的用途使用土地或利用出租土地进行非法活动的，出租人有权终止租赁合同，收回出租的土地。因国家建设或特殊需要征用出租土地时，有权终止租约，对承租人按有关规定进行安置。出租人的义务：①交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务。出租人应按照合同规定的时间和标准，将出租的财产交付承租人使用。②修缮义务。在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护。③妨害除去义务。当承租人的正常使用受到妨害的危险时，不论是由于出租人还是由于第三方的原因所致，出租入均负有除去或防止义务。④建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。

　　承租人的权利：①有按照租赁合同的规定，合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利。②有要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利。承租人的义务：①保管义务。承租人要爱护和合理使用租赁标的物，承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任。②支付租金义务。承租人必须按照租赁合同约定的数额，按期缴纳租金。③租赁标的物返还义务。租赁双方的租赁关系终止后，承租人应及时返还土地及其地上建筑物、其他附着物。(7)出租人交付土地的期限、方式和条件。 (8)承租人租赁期满返回土地的期限、方式和条件。 (9)有关土地使用税费的缴纳。 (10)解除合同的条件、期限。 (11)违约责任。 (12)其他有关条款。

　　三、国有建设用地使用权出租与出让、转让、抵押的区别

　　建设用地使用权出租是一种特殊的土地产权经营方式，它与建设用地使用权出让、转让、抵押是有区别的。

　　(一)出租与出让的区别

　　建设用地使用权出让是土地一级市场特有的一种经营方式，建设用地使用权出租则存在于二、三级土地市场。

　　建设用地使用权出让的主体是国家，土地出让具有国家垄断性的特点。建设用地使用权出租的主体是通过出让或转让方式获得建设用地使用权的土地使用权人。

　　(二)出租与转让的区别

　　建设用地使用权转让是对一定期限内的建设用地使用权的买断。在建设用地使用权转让之后，土地使用权人发生改变，原土地使用者享有的土地使用权灭失。而土地出租并不发生土地使用权人的改变，出租人的土地使用权并没有消灭。

　　在建设用地使用权转让时，地上建筑物及附着物的所有权也一并发生转移。而建设用地使用权出租时，仅仅是将地上建筑物及附着物的使用权出租给土地承租人，地上建筑物及附着物的所有权并不发生改变。

　　建设用地使用权出租是有偿的，即建设用地使用权承租人必须向出租人支付租金，建设用地使用权的转让可以是有偿的(建设用地使用权的出售和交换)，也可以是无偿的(建设用地使用权的赠与、继承)。

　　(三)出租与抵押的区别

　　建设用地使用权抵押时，土地使用者是以不转移占有的方式将其土地使用权抵押给他人。

　　在抵押期间，土地使用者仍然占有土地并可以使用土地。而建设用地使用权出租时，建设用地使用权必须转移土地的占有权，也就是说，在租赁合同期限内，由承租人占有并使用土地。

　　建设用地使用权的出租是一种独立的主合同行为，不依附于其他合同行为。而建设用地 使用权抵押是一种从合同行为，不能独立存在，它只是为主合同行为提供担保。

　　在建设用地使用权出租结束后，承租人必须返还土地。而对于建设用地使用权抵押，在合同结束时，如果抵押人按时还清债务，抵押合同结束，抵押人仍拥有建设用地使用权;如果抵押人不能按时还清债务，抵押权人可以行驶抵押权，将土地进行拍卖，并将所得价款用于偿还债务。

　　例题1：当承租人的正常使用受到妨害的危险时，不论是由于出租人还是由于第三方的原因所致，出租入均负有除去或防止义务，叫( )。

　　A 出租方义务 B 妨害除去义务 C 承租方义务 D 双方义务

　　答案：B

　　解析：妨害除去义务。当承租人的正常使用受到妨害的危险时，不论是由于出租人还是由于第三方的原因所致，出租人均负有除去或防止义务。

　　例题2：建设用地使用权租赁合同的标的是( )

　　A 建设用地使用权B 建设用地所有权C 房屋使用权 D房屋所有权

　　答案：A

　　解析：建设用地使用权租赁合同的标的是建设用地使用权。