2010中级经济师考试《中级房地产》辅导讲义(12)

　　第五节 国有建设用地使用权抵押

　　一、国有建设用地使用权抵押权的设定

　　(一)可以设定抵押权的建设用地使用权

　　(1)通过有偿出让、转让方式取得的建设用地使用权可以抵押。

　　(2)通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交土地使用权出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押。

　　(二)属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵押

　　①权属有争议的土地;②用于教育、医疗、市政等公共福利的建设用地使用权;③已依法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设用地使用权;④已依法公告列入拆迁范围的房地产;⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;⑥依法不得抵押的其他房地产。

　　(三)设定建设用地使用权抵押权应注意的问题

　　(1)同一宗建设用地使用权设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告诉抵押权人。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。建设用地使用权抵押后，若该抵押标的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但担保债权不得超出余额部分。

　　(2)两宗以上建设用地使用权设定同一抵押权时，视为同一抵押标的物。在抵押关系存续期间，抵押建设用地使用权的担保作用不可分割。但抵押当事人另有约定的除外。

　　(3)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

　　(4)以共有房地产抵押，必须经由其他共有人书面同意。

　　(5)已出租的建设用地使用权抵押时，应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。

　　(6)设定建设用地使用权抵押时，抵押当事人可以协商议定抵押建设用地使用权的价值，也可以委托房地产价格评估机构进行评估。

　　(7)抵押权人在征得抵押人同意后，可以用抵押人的名义为抵押的土地使用权投保，保险费由抵押人承担，在抵押期间，抵押权人应当为保险受偿的第一受偿人。

　　(8)有经营期限的企业以其所有的房地产作抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限，以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。

　　(9)正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

　　二、国有建设用地使用权抵押的程序

　　(1)签订抵押合同。 (2)公证。 (3)抵押登记。 (4)注销登记。

　　三、国有建设用地使用权抵押登记制度

　　房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当办理过户登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

　　办理建设用地使用权抵押登记应当交验以下文件：①抵押当事人的身份证明和法人资格证明;②抵押登记申请书;③抵押合同;④国有土地使用证;⑤可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;⑥可以证明抵押的建设用地使用权价值的材料;⑦登记机关认为必要的其他文件。

　　登记的主要内容包括：①被担保的金额;②抵押权人的姓名或单位名称;③债权。

　　以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发房屋他项权证。以预售商品房和在建工程抵押的，登记机关应在抵押合同上作记载。抵押合同的变更和终止应当办理变更或者注销抵押登记。