2010中级经济师考试《中级房地产》辅导讲义(12)

　　四、抵押建设用地使用权的占用与管理

　　已抵押的建设用地使用权由抵押人占用与管理，抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押建设用地使用权的管理情况。由于建设用地使用权需连同地上房屋所有权共同设定抵押，所以地上已有建筑物时，建筑物同时作为抵押品，抵押人占用与管理期间发生毁损、灭失的，抵押人应采取措施防止损失扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产 价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。

　　抵押权可随债权转让，经抵押权人同意，抵押建设用地使用权可以转让或者出租，出租或者转让所得的价款应优先向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权部分归抵押人所有。

　　五、抵押建设用地使用权的处分

　　(一)抵押建设用地使用权处分的条件

　　发生下列情况时，抵押权人有权要求处分抵押的建设用地使用权：①抵押期限届满，抵押权人未受清偿，抵押人又未能与抵押权人达成延期履行协议的。②抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的。③抵押人在抵押合同期间宣告破产和解散的。④抵押人违反有关规定，擅自处分抵押物的。⑤抵押合同约定的其他情况。

　　抵押期限届满，抵押权人未受清偿时，抵押当事人可以通过协商，以拍卖等合法方式处分抵押的建设用地使用权;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

　　因处分抵押财产而取得建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。

　　(二)抵押建设用地使用权处分的受偿

　　处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。处分抵押的建设用地使用权所得金额，依下列顺序分配：①支付处分抵押建设用地使用权的费用。②扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费。③偿还抵押权人的债权本息及支付违约金。④赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害。⑤剩余金额交还抵押人。

　　同一房地产设定两个以上抵押权时，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照下列规定清偿： ①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。②抵押权已 登记的先于未登记的受偿。③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

　　《物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”

　　六、建设用地抵押权的灭失

　　建设用地抵押权的灭失主要有两种情况：

　　(1)因债务清偿而灭失。

　　(2)因债务清偿以外的原因而灭失，包括：①抛弃。抵押权人抛弃权利，抵押权灭失。

　　②协议灭失。抵押当事人之间约定消灭抵押权的，抵押权灭失。③土地灭失。设定抵押权的土地发生灭失的，土地抵押权随之灭失。④混同。作为抵押标的物的建设用地使用权连同地上建筑物、其他附着物的所有权归于抵押权人的，抵押权灭失。

　　七、最高额抵押权

　　(一)最高额抵押权的概念

　　所谓最高额抵押权，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。

　　《物权法》第二百零三条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。”

　　(二)最高额抵押权的法律规定

　　(1)最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

　　(2)最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。

　　(3)最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。

　　(三)最高抵押权的确定

　　有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：①约定的债权确定期间届满。②没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满两年后请求确定债权。③新的债权不可能发生。④抵押财产被查封、扣押。⑤债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销。⑥法律规定债权确定的其他情形。

　　例题1：通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交土地使用权出让金、领取( )后，可以抵押。

　　A 规划许可证 B 国有土地使用证C施工许可证 D开工证

　　答案：B

　　解析：通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交土地使用权出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押。

　　例题2：已出租的建设用地使用权抵押时，应当将租赁情况告知( )，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。

　　A 承租人B出租人 C 抵押人 D 抵押权人

　　答案：D

　　解析：已出租的建设用地使用权抵押时，应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。

　　例题3：( )是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。

　　A 最高额抵押权B 最高贷款额 C 最高借款额D 抵押金额

　　答案：A

　　解析：最高额抵押权，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。