2010中级经济师考试《中级房地产》辅导讲义(15)

　　第八节 集体建设用地使用制度

　　一、集体建设用地的使用范围和原则

　　(一)集体建设用地的使用范围

　　①兴办乡镇企业经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地。如乡镇办企业使用属于本乡(镇)集体所有的土地，村办企业使用属于本村集体所有的土地，个人办企业使用所在农民集体组织的土地。②农村村民建设住宅经依法批准使用本集体所有的土地。城镇居民使用农民集体土地，或农村村民建设住宅使用其他集体所有的土地是不允许的。③乡 (镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地，包括农村道路、水利设施、学校，、通信、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委办公室使用农民集体所有的土地。

　　(二)集体建设用地的使用原则

　　(1)维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益。 (镇)村建设用地归集体所有，任何单位和个人只有使用权，没有所有权。严禁农民在自留地、自留山、承包地上私自建房、开矿、烧砖瓦、毁田取土和建坟等侵犯土地所有权的违法活动。同时也禁止任何单位和个人侵占、买卖和非法转让集体建设用地的活动。

　　(2)按规划用地，节约用地，保护耕地。

　　(3)按计划用地，不得突破计划控制指标。

　　(4)依法办理审批手续。

　　(5)如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续。

　　二、集体建设用地使用权的取得、收回、流转和抵押

　　(一)集体建设用地使用权的取得和收回

　　(1)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，经过批准，农村集体经济组织可以收回集体建设用地使用权，但对土地使用权人造成损失的应当予以补偿，原土地使用者及地上建筑物需要搬迁的，农村集体经济组织应当给予负责搬迁。

　　(2)不按照批准的用途使用土地的。

　　(3)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。是指乡镇企业、公益事业、公共设施的所有者因某种原因被撤销，或迁移到其他地方，不再需要使用或无法使用该土地的，可以由农民集体经济组织收回土地使用权，重新安排使用，但不包括企业的破产和兼并等情形。

　　(二)集体建设用地使用权的流转

　　农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让和出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

　　(三)集体建设用地使用权的抵押

　　乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。

　　未经国家征收，该厂房所占用的集体土地所有权性质不该因厂房的转让而改变。

　　三、农村宅基地及其管理

　　(一)农村宅基地的概念

　　农村宅基地：是指农村居民建设住宅所使用的集体土地。

　　村集体经济组织或者农村村民委员会作为宅基地的经营管 理者，可以代表农村集体行使宅基地所有权。

　　(二)宅基地的“一户一宅”原则

　　(三)农村宅基地使用权的取得和审批程序

　　集体经济组织成员申请农村宅基地使用权应当符合下列条件之一：①居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的。②因结婚等原因，确需建新房分户的。③原住宅影响村镇规划需要搬迁的。④经县级以上人民政府批准回原籍落户后，农村却无住房的：包括批准回乡定居的职工、离退休干部、复原退伍军人、回乡定居的华侨、港澳台同胞等非农业人口。⑤县级以上人民政府规定的其他条件。

　　但农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准。

　　例题：下列( )集体建设用地使用权可以收回。

　　A 不按照批准的用途使用土地的 B 因撤销、迁移等原因而停止使用土地的 C 企业的破产和兼并 D 企业改制的 E企业重组的

　　答案：AB

　　解析：企业的破产和兼并 、 企业改制、企业重组集体建设用地使用权不可以收回。