2010中级经济师考试《中级房地产》辅导讲义(22)

　　第二节 资金的时间价值及等值计算

　　一、资金的时间价值的含义和其产生原因

　　资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。

　　从投资者的角度看，资金的时间价值表现为资金具有增值特性。

　　资金的时间价值产生的原因： ①投资收益。②通货膨胀。③时间风险。

　　二、现金流量和现金流量图

　　(一)现金流量

　　现金流入、现金流出及净现金流量统称为现金流量，三者之间有下列关系：

　　净现金流量=现金流人量—现金流出量

　　对于房地产开发投资来说，现金流人通常包括销售收入、出租收入和其他经营收入等;现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。

　　(二)现金流量图

　　现金流量的三要素，即现金流量的大小(现金数额)、方向(现金流人或流出)和作用点(现金发生的时间点)。

　　三、利息和利率

　　(一)利息和利率的概念

　　从资金借出者的角度看，利息是将货币从消费转移到长期投资所需要的货币补偿;从资金借入者的角度看，利息是资本使用的成本;从现实的角度看，利息是资金在不同时间上的增值额;从房地产投资项目经济评价的角度看，利息是衡量资金随时间变化的尺度。

　　利息的计算公式为： In=Fn-P (5-1)

　　上式中，In为总利息;Fn为本利和;P为本金;n为计算利息的周期数，简称计息期数，计息周期通常为“年”、“季”、“月”等。

　　单位时间里投入单位资金所得的增值就是利息率，简称利率，一般用百分比表示，通常用一个计息周期内所应付出的利息额与本金之比计算，如下式： i=I1/Pxl00% (5-2)

　　上式中，i为利率;I1为一个计息周期的利息。

　　利率反映了资金随着时间变化的增值速度。利率是银行根据国家的政治、经济形势及大

　　政方针确定的，它可以反映国家在一定经济发展时期的经济状况及特色。

　　(二)利息的计算方法

　　利息的计算方法分为单利法和复利法两种。

　　1.单利法

　　单利法是不论计息周期有多长，只对本金计算利息，不考虑先前的利息在资金运动中累积增加的利息再计息。单利计息的公式为： In=P·i·n (5-3)

　　上式中，i为每期的单利率。 n个计息周期后的本利和Fn为： Fn=p(1+i·n) (5-4)

　　在房地产开发投资中，常常存在分期投资的情况，在这种情况下，投资项目完成时按单利计算的投资总额F为：