2010中级经济师考试《中级房地产》辅导讲义(24)

　　第三节 房地产投资项目的现金流量

　　一、出售型房地产开发项目的现金流量

　　对于一般的建设项目，其总投资为建设投资、建设期利息和流动资金。

　　出售型房地产开发项目的总投资基本上就等于其总成本费用。

　　(一)出售型房地产开发项目的现金流入

　　出售型房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入。

　　(二)出售型房地产开发项目的现金流出

　　出售型房地产开发项目的现金流出主要由土地取得成本、开发成本、开发费用和销售税费等部分构成。这些部分的主要组成内容如下：

　　1.土地取得成本

　　(1)土地使用权出让金。 (2)城市基础设施建设费。 (3)征地拆迁补偿安置费。 (4)土地使用权取得税费：包括取得土地使用权的契税和手续费等。

　　2.开发成本

　　(1)勘察设计和前期工程费：包括可行性研究、工程勘察、规划设计、施工场地“三通一平” 等费用。

　　(2)建筑安装工程费：是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等。

　　(3)基础设施建设费：是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供暖、供气、排污等工程费用。

　　(4)公共配套设施建设费：主要包括不能有偿转让的小区内的公共配套设施支出，如居委会、派出所、托儿所、公共场所等。

　　(5)开发期间税费：是指房地产项目开发过程中所负担的各种税金和地方政府有关部门

　　征收的费用。一般包括：市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。

　　3。开发费用

　　(1)管理费用：是指房地产开发企业为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，主要包括管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、城镇土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费。

　　(2)销售费用：是指房地产营销中发生的支出，主要包括广告宣传推广费、销售代理费等。

　　(3)财务费用：是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息支出和其他财务费用两部分。

　　①利息支出：包括建设投资借款利息(即长期借款利息)和流动资金借款利息。建设投资

　　借款利息的计算公式为：每年支付的利息：年初本金累计额X年利率

　　流动资金借款利息的计算公式为：流动资金利息：流动资金借款累计金额X年利率

　　②其他财务费用：主要包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企企筹资发生的其他财务费用。

　　4.销售税费

　　(1)营业税及附加：包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

　　(2)其他销售税费：包括交易手续费等。

　　二、经营型房地产开发项目的现金流量

　　经营型房地产开发项目是房地产开发商将开发建设完成后的房地产出租或自行经营，房

　　地产开发商拥有房地产的所有权。其投资实际上转换成了项目的固定资产。

　　(一)经营型房地产开发项目的现金流入

　　经营型房地产开发投资的经济效果主要表现为租金收益、自营收入、房地产增值等方

　　面。

　　(二)经营型房地产开发项目的现金流出

　　经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和经营成本两大部分组成。

　　1.固定资产投资

　　经营型房地产开发项目的投资和成本的概念与一般工业生产项目基本相同。房地产产品

　　的开发、建设投资的构成与上述出售型房地产开发项目的构成基本相同，其估算也基本相同，

　　只是这些投资转换成了固定资产。

　　2.经营成本

　　经营成本是财务分析的现金流量分析中所使用的特定概念，作为项目现金流量表中运营

　　期现金流出的主体部分。出租型房地产开发项目的主要经营成本如下：

　　(1)人工费、 (2)公共设施设备日常运行、维修及保养费、 (3)绿化养护费、 (4)清洁卫生费、 (5)保安费用、 (6)办公费： (7)固定资产折旧费、(8)不可预见费、 (9)保险费、 (10)物业服务企业管理费和利润、 (11)法定规费、 (12)房产税。

　　三、房地产置业投资项目的现金流量

　　房地产置业投资包括购买型置业投资和租赁型置业投资。