2010中级经济师考试《中级房地产》辅导讲义(29)

　　二、房地产投资风险识别

　　(一)风险识别的概念

　　风险识别是指：运用系统论的方法对投资项目进行全面考察、综合分析，找出潜在的各种风险因素，并对各种风险进行比较、分类，确定各因素间的相关性和独立性，判断其发生的可能性及对项目的影响程度，按其重要性进行排序，或赋予权重。

　　(二)房地产投资风险识别的目的和特点

　　通过风险识别要回答以下主要问题：①所分析的房地产投资项目有哪些风险需要考虑?②导致房地产投资损失的风险事故有哪些?③引起这些风险事故的主要原因和条件是什么?④风险事故对房地产投资项目所造成的后果有多大?⑤可以用哪些方法来识别房地产投资风险?⑥怎样增强识别房地产投资风险的能力? 通过房地产投资风险识别，在分析和回答上述问题的同时，就可以了解房地产投资项目将面临的各种风险和导致损失的因素，

　　目的主要有两个：①为房地产投资风险估计和风险评价奠定基础;②为选择最佳的风险应对方案提供依据。

　　房地产投资风险识别的特点：系统性、连续性和制度性。系统性是指房地产投资项目的 风险识别不能局限在投资过程的某个阶段、某个环节中，而是要把投资项目作为一个完整的系统，去识别这个完整系统所具有的全部风险。连续性是因为房地产投资过程相对较长，面临的投资环境又处于不断变化之中，风险的质和量也在不断发生变化，若非连续性的工作，就很难及时发现投资项目所面临的潜在风险。制度性是指房地产投资风险分析作为一项科学的管理活动，本身要有组织、有制度。

　　(三)房地产投资风险的类型

　　①按是否有获利机会，分为纯粹风险和投机风险;

　　②按风险因素的性质，分为静态风险和动态风险;

　　③按风险所涉及的范围，分为基本风险和特定风险;

　　④按风险的影响范围，分为局部风险和整体风险;

　　⑤按形成损失的原因，分为自然风险、社会风险、经济风险和政治风险;

　　⑥按风险的可管理程度，分为可管理风险和不可管理风险;

　　⑦按风险承担者，分为政府风险、投资方风险、业主风险、承包商风险、分包方风险、供应商风险和担保方风险;

　　⑧按风险来源，分为系统风险和非系统风险。

　　1.房地产投资的系统风险

　　房地产投资的系统风险：是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或消除的风险，主要包括：

　　(1)通货膨胀风险：也称为购买力风险，是指与初始投入的资金相比，投资完成后所收回资金的购买力降低给投资者带来的风险。

　　(2)市场供求风险：是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。

　　房地产市场的供需关系处于不断变化之中，而供需关系的变化将导致房地产价格的波动，如表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，从而使房地产投资的实际收益偏离预期收益。尤其是当市场内结构性过剩达到一定程度时，房地产投资者将面临房地产空置或积压的严峻局 面，导致资金占压严重、还贷压力日增，甚至导致房地产投资者的破产。

　　(3)周期风险：是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出现持续时间较长的房价下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。

　　(4)变现风险：是指投资者急于将房地产商品转换为现金时由于折价而导致资金损失的

　　风险。

　　(5)利率风险：是指由于市场利率提高而给投资者带来的损失。利率的调升会对房地产

　　投资者产生两方面影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减少，甚至出现负值;二是会加大投资者的债务负担，增加财务费用。另外，利率提高还会抑制房地产市场的需求，导致房地产价格下降。

　　(6)政策风险：是指政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环保政策等对房地产投资者收益目标的实现产生影响，从而给投资者带来的风险。避免这种风险最有效的方法，是选择政府鼓励的、有效益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。

　　(7)政治风险：主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。房地产的不可移动性，使得房地产投资者面临着政治风险。

　　(8)或然损失风险：是指如火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害对房地产投资者造成的损失。