2010中级经济师考试《中级房地产》辅导讲义(30)

　　第一节 房地产投资项目方案比选概述

　　一、房地产投资项目方案的类型

　　(1)独立方案：是指方案之间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止的一组方案。若方案间加法法则成立，则这些方案是相互独立的。例如，现有投资期为一年的A、B两个方案，仅向A方案投资时，投资额为200万元，收益为260万元;仅向B方案投资时，投资额为300万元，收益为375万元。若以500万元同时向两个方案投资，收益正好为635万元，则说明A、B两个方案是相互独立的。

　　(2)互斥方案：是指选择其中一个方案，则其他方案就要被排斥的一组方案。互斥方案可按照服务寿命长短，分为服务寿命相同、服务寿命不同和服务寿命无限长的方案;按照规模，分为相同规模和不同规模的方案。

　　(3)混合方案：是指上述独立与互斥的混合结构。具体地说，混合方案是指项目方案群有两个层次，高层次是若干个独立方案，而在每个独立方案中又存在若干个互斥方案。例如，某房地产开发企业欲购买三宗土地进行房地产开发，而每一个项目分别有几个方案，如A地块有A1、A2两个互斥方案，B地块有B1、B2两个互斥方案，C地块有C1、C2、C3三个互斥方案。但由于资金有限，需要选择能使资金得到充分运用的方案，这时该企业便面临着混合方案的选择问题。

　　(4)互补方案：是指方案之间存在技术经济互补关系的一组方案。某一方案的接受有助 于其他方案的接受。根据方案之间相互依存的关系，互补方案可能是对称的，也可能是非对称的。例如，建一个大型非港口电站，必须同时建设铁路、电厂，它们无论在建成时间、建设规模上都要彼此适应，缺少其中任何一个项目，其他项目就不能正常运行，因此它们之间是对称的经济互补关系。而如建造一座建筑物A和增加一个空调系统B，建筑物A本身是有用的，增加空调系统B后使建筑物A更有用，但采用方案A并不一定要采用方案B，这时A与B之间是非对称的经济互补关系。

　　(5)现金流量相关方案：是指方案之间不完全互斥，也不完全相互依存，但任何一个方案的取舍会导致其他方案现金流量变化的一组方案。例如，某跨江项目考虑两个建设方案，一个是建桥方案A，另一是轮渡方案B，两个方案都是收费的，此时，任何一个方案的实施或放弃都会影响到另一方案的现金流量。

　　(6)组合一互斥方案：是指在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件(如受资金、

　　劳动力、材料、设备及其他资源拥有量限制)，则只能从中选择一部分方案实施，可以将它们组合为互斥方案。例如，现有独立方案A、B、C、D，它们所需要的投资分别为1000万元、600万元、400万元、300万元。当资金总额限量为1000万元时，除A方案具有完全的排他性，其他方案可以互相结合。这样，可能选择的方案共有：A、B、C、D、B+C、B+D、C+D七个组合方案。因此，当受某种资源约束时，独立方案可以组成各种组合方案，这些组合方案之间是互斥和排他的。

　　独立方案的比选分为两种情况，当各投资项目相互独立，若资金对所有项目不构成约束，只要分别计算各项目的FNPV或FIRR，选择所有FNPV≥0或FIRR≥ic。的项目即可;若资金不足以分配到全部FNPV≥O的项目时，即形成所谓的资金约束条件下的定量分配问题时，可以把独立方案转化为互斥方案，再采用互斥方案比选的方法进行。同样，对于混合方案的比选问题，也可以将混合方案组合成互斥方案群，然后根据互斥方案比选的方法进行。因此，本章所介绍的方案比选只针对互斥方案或可以转化为互斥方案的比选方法。

　　二、房地产投资项目方案比选的含义和作用

　　房地产投资者依据一些原则和标准，从可供选择的投资机会和方案中选择出合理有效的

　　机会和方案，然后再进行详细而具体的比较和投资分析，最后决定投资实施与否。这种比较与选择的过程就是房地产投资项目的方案比选。

　　作用：1、有利于把握最佳的投资机会和选择最优的投资方案，使投资者有限的资金得到相对安全和有效的利用;2、有利于提高决策者科学决策的能力，避免或减少投资决策中的失误;3、有利于增强房地产企业市场竞争的能力。