2010中级经济师考试《中级房地产》辅导讲义(35)

　　第二节 房地产开发项目招投标

　　一、房地产开发项目招投标概述

　　工程招投标的目的是为了签订合同。在招标时，项目成交的价格有待于投标者提出，因此招标不具备要约的条件，不能称为要约，它是邀请他人对其提出要约(报价)，是一种要约邀请。而投标则是要约，中标通知书是承诺。

　　二、房地产开发项目工程招标的方式：公开招标、邀请招标和议标三种。

　　(一)公开招标也称为无限竞争性招标。

　　优点：是招标人可以在较广泛的范围内选择承包商，有利于取得最佳的工程方案，各投标人可以充分发挥自己在技术、资金、管理等方面的优势参与竞争，体现了公平竞争的原则。缺点：投标人数量多，评标的工作量较大，容易造成招标的时间长、费用高。公开招标一般应用于政府工程或规模较大的工程。

　　(二)邀请招标也称为有限竞争性招标或指名竞争方式，一般不应少于三家。

　　优点：简化了招标程序，可节约招标费用和节省招标时间，减少了一定的风险。

　　缺点：招标竞争的激烈程度不够，有可能漏掉某些有竞争力的承包商。

　　(三)议标也称为谈判招标，是一种非竞争性招标。

　　优点：招标程序简单灵活;缺点：由于竞争性较差，往往导致合同条件和价格有利于承包商。

　　三、房地产开发项目工程招标的程序

　　①招标前的准备工作;②发出招标公告或邀请函;③对投标人进行资格审查;④发售招标文件;⑤开标、评标和授标;⑥签订工程承包合同。

　　(一)招标前的准备工作

　　①按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续。②建设资金或 者资金来源已经落实。③有满足工程招标需要的设计文件及其他技术资料。④法律、法规规定的其他条件。

　　(二)发出招标公告或邀请函

　　采用公开招标的项目应当在正式的媒体上刊登招标公告，公告的内容一般包括：项目名称和业主，资金来源，工程情况介绍，投标截止时间，开标时间及地点，购买招标文件的时间、联系地址及费用，招标机构的联系地址及其他事项。

　　对于邀请性招标，通常不要求发出招标公告，而是向被邀请的承包商发出邀请函及上述有关信息即可。

　　(三)投标人资格审查

　　投标人资格审查是公开招标中一项必不可少的程序，其实质是招标机构对参加投标的承 包商进行技术水平、财务实力和施工管理经验等方面的调查，目的在于剔除不合格的承包商， 以保证招标项目的顺利实施。通过对投标人进行资格审查，不仅可以提高招标机构的工作效 率，还可以降低招标成本。投标人资格审查分为资格预审和资格后审，工程招标中一般以资格预审为主。

　　(四)招标文件

　　包括以下内容：招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条款、合同的专用条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件(如投标保函及履约保函格式等)。

　　(五)开标、评标和授标

　　1.开标

　　开标是将所有投标人的标书启封揭晓。工程招标一般公开进行开标，而且应当有投标人 或其代表出席。开标时应当众宣读并记录投标人名称、每个投标的总金额，以及任何替代投标方案的总金额(如果要求或允许报替代方案的话)。在规定时间之后收到的投标，以及没有在开标时开启并宣读的投标，均不予考虑。

　　2.评标

　　评标通常由专门的评标委员会或者评审小组负责。评标小组应当由各方面的专家构成。评标主要从标书符合性、技术评审和商务评审三方面进行评价。标价的高低不是唯一的标准，通常要审查投标报价细目的合理性，以及审查承包商的计划安排、施工技术、财务安排等内容。

　　3.授标

　　评标完成后，由招标机构和工程项目的业主商定中标人，然后由业主或招标机构代表业主向中标人发出授标信或中标通知书。通知书中通常简明扼要地表明该投标人的投标书已被接受，授标的价格多少，应当在何时与业主签订工程承包合同。在向中标的投标人授标后，对未能中标的其他投标人应同时发出相应的通知书，在通知书中还应当注明退还投标人的投标保证的办法。

　　(六)签订工程承包合同

　　工程招标决标后，业主和中标的承包商应当在规定的期限内签订工程承包合同，明确双方的权利、义务和责任。合同一经生效，即具有法律约束力。

　　四、房地产开发项目工程投标的程序

　　(一)投标前准备工作：(1)收集招标信息和资料。(2)投标可行性分析。(3)组成投标小组。

　　(二)工程投标询价和现场考察

　　(1)询价。工程投标询价是投标人按招标文件要求的规格向供货人进行相应材料、人工、 机械以及服务等方面的价格询问。

　　(2)现场调研。①建筑物施工条件;②工地及周边环境、电力等情况;③本工程与其他工程间的关系;④工 地附近住宿条件等。

　　(三)经济标和技术标确定

　　(1)经济标的确定。编制经济标的目的是确定投标价格。 (2)技术标的确定。技术标主要是指项目实施管理方案(施工组织设计方案)。

　　(四)填制标书和竞标

　　标书是投标人正式参加投标竞争的证明，是投标人向业主发出的正式书面报价，承包商的实力体现在标书中。全部标书编好经校核并签署后，投标人应当按照投标须知的规定装好，在投标截止时间前送达。开标后，投标人成为中标候选人进行进一步的竞争就是定标，招标人即可按照对项目的掌握及准备进一步澄清招标文件，补充某些优惠条件等以进行定标活动。

　　应用举例：

　　例题1： 招标的准备工作包括( )

　　A. 需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续

　　B. 已办好开工证

　　C. 资金来源已经落实

　　D. 施工队已进场

　　E. 有满足工程招标需要的设计文件及其他技术资料

　　答案：ACE

　　解析：招标的准备工作包括：(1)按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续。(2)建设资金或者资金来源已经落实。(3)有满足工程招标需要的设计文件及其他技术资料。(4)法律、法规规定的其他条件。

　　例题2： 评标主要从( )方面评价

　　A. 标书符合性

　　B. 技术评审

　　C. 创优能力

　　D. 商务评审

　　E. 人员素质

　　答案：ABD

　　解析：评标主要从标书符合性、技术评审和商务评审三方面评价。

　　例题3：招标投标的方式有(　)。

　　A.公开招投标

　　B.邀请招投标

　　C.合作招投标

　　D.指定招投标

　　E.自主招投标

　　答案：AB