91星海华庭业主大会产生后，应着手制定管理规约，管理规约的主要内容有(　　)。

　　A.物业的使用、维护、管理

　　B.业主的共同利益的维护

　　C.业主应尽的义务

　　D.物业使用人应当履行的义务

　　参考答案：A,B,C

　　参考解析

　　管理规约的内容主要包括：①物业的使用、维护、管理;②专项维修资金的筹集、管理和使用;③物业共用部分的经营与收益分配;④业主的共同利益的维护;⑤业主共同管理权的行使;⑥业主应尽的义务;⑦违反管理公约应当承担的责任。

　　一房产公司投资3000万元购买了天津某高新技术开发区土地使用权150亩，经过半年的平整使一块生地变成了熟地，并投资建设大型购物中心，当时认为发展机遇特别好，但等项目建成后，却发现本区的购物消费潜力不大，只得改造成一办公楼，致使损失1亿多元。

　　根据上述资料，回答下列问题：

　　92本案例体现了土地市场的(　　)特点。

　　A.区域性

　　B.权利主导性

　　C.低流动性

　　D.垄断性

　　参考答案：A,C

　　参考解析

　　该房地产公司等项目建成后，却发现本区的购物消费潜力不大。只得改造成一办公楼，由于土地的自身地理位置固定不变，使土地市场具有区域性、低流动性。

　　93本案例中涉及的房地产市场有(　　)。

　　A.房地产二级市场

　　B.房地产中介服务市场

　　C.土地市场

　　D.房地产经纪市场

　　参考答案：A,C

　　参考解析

　　房地产一级市场即建设用地使用权的出让。房地产二级市场即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，具体为建设用地使用权转让市场，新开发的商品房、经济适用住房等的初次交易市场。该房地产公司购买天津某高新技术开发区土地使用权，经过平整使一块生地变成了熟地，即涉及的房地产市场有房地产二级市场和土地市场。

　　94按照房地产业的行业细分，出现严重损失的很大一部分责任在于(　　)。

　　A.房地产咨询业

　　B.物业管理业

　　C.房地产开发经营业

　　D.房地产经纪业

　　参考答案：A

　　参考解析

　　房地产咨询行业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务的活动，现实中的具体房地产咨询业务主要有房地产市场调研、厉地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。在本案例中，房地产咨询业，没有充分考虑项目建成后区域内购物消费潜力不大的问题。

　　95由大型购物中心改造成办公楼的房地产属于(　　)。

　　A.办公房地产

　　B.收益性房地产

　　C.非收益性房地产

　　D.商业房地产

　　参考答案：A,B

　　参考解析

　　判断一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，是看该种类型的旁地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力，办公大楼具有在本质上直接产生经济收益的能力，属于收益性房地产;办公房地产是指供各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼和行政办公楼两类。

　　96生地和熟地的主要区别在于(　　)。

　　A.草地覆盖率

　　B.是否具有城市基础设施

　　C.土地使用频率

　　D.土地是否平整

　　参考答案：B,C

　　参考解析

　　按照房地产开发程度，可以把房地产分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房。生地是指不具有城市基础设施的土地，例如荒地、农地;熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。

　　某房地产开发企业需以出让的途径获得一宗土地的使用权，用于建设娱乐设施。该宗地上有一建筑面积为1000平方米的宾馆需要征收，该宾馆目前市场价为3000元/平方米，八成新。

　　根据上述资料，回答下列问题：

　　97该企业应采用(　　)出让的方式，获得该地的土地使用权。

　　A.挂牌

　　B.拍卖

　　C.招标

　　D.协议

　　参考答案：B,C

　　参考解析

　　《中华人民共和国物权法》第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。土地属于娱乐经营用地，因而应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　98开发企业可获得该宗地的土地使用权的最高年限为(　　)年。

　　A.30

　　B.40

　　C.50

　　D.70

　　参考答案：B

　　参考解析

　　建设用地使用权出让的最高年限为：①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或者其他用地50年。该宗土地属于娱乐经营用地，即该开发企业可获得该宗地的土地使用年限为40年。

　　99实施征收时，可以采用(　　)的补偿方式。

　　A.房屋产权调换

　　B.货币补偿

　　C.按被征收房屋原先的建设成本进行补偿

　　D.政府统一安排

　　参考答案：A,B

　　参考解析

　　房屋征收补偿有两种方式：货币补偿和房屋产权调换。货币补偿是指征收人将被征收房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被征收房屋的所有权人。房屋产权调换是指征收人用自己建造或购买的产权房屋与被征收房屋进行产权调换，并按被征收房屋的评估价和调换房屋的市场价格进行结算调换差价的行为。

　　100征收补偿采取产权调换的方式，偿还房屋目前的市场价为2500元/平方米，建筑面积为1500平方米，九成新。双方的结算差价为(　　)万元。

　　A.97.5

　　B.100

　　C.150

　　D.180

　　参考答案：A

　　参考解析

　　被征收房屋的评估价值=3000×1000×80%=2400000(元)=240(万元)，调换房屋的市场价值=2500×1500×90%=3375000(元)=337.5(万元)，双方的结算差价=337.5-240=97.5(万元)。

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