三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

　　某房地产公司预售王明一套三居室住宅，建筑面积为145.3平方米，每平方米单价为7500平方米，双方签订认购书一个月后，房地产公司通知王明签订正式房屋买卖合同，并按合同约定付款。17个月后，在房屋交付时，王明以主体结构不合格为由要求退房。

　　根据上述资料，回答下列问题：

　　81下列选项中，不属于房屋预售的特点的是(　　)。

　　A.开发商与购房人之间存在着债权债务关系

　　B.是房地产开发企业筹措建房资金的来源之一

　　C.有一定的风险

　　D.容易发生各种合同纠纷

　　参考答案：D

　　参考解析

　　选项D，新建商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人支付定金或者房价款的行为。房屋预售是按照法定程序来的，不容易发生各种合同纠纷。

　　82该公司预售房屋应具备的条件是(　　)。

　　A.办理预售登记，取得预售许可证

　　B.取得建设工程规划许可证和施工许可证

　　C.投入建设资金达项目总投资的25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期

　　D.办理竣工验收手续

　　参考答案：A,B,C

　　参考解析

　　房屋预售的条件有：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证和施工许可证;③按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　83该公司在售房前应向王明提供(　　)。

　　A.商品房预售许可证

　　B.业主公约

　　C.住宅质量保证书

　　D.住宅使用说明书

　　参考答案：A,C,D

　　参考解析

　　商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售需要取得《商品房预售许可证》和《住宅质量保证书》。销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

　　84王明可否要求退房?(　　)

　　A.经质检单位核验确定后才可以

　　B.不可以

　　C.肯定可以

　　D.双方协商后可以

　　参考答案：A

　　参考解析

　　商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量监测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　房地产开发公司于两年前以出让方式取得A号地的使用权，该地块位于市中心繁华地带，规划为商业用地。合同使用年限为40年，2年后该公司因资金问题，拟将该地块转让。

　　根据上述资料，回答下列问题：

　　85该公司转让的先决条件是(　　)。

　　A.取得国有土地使用证

　　B.交付全部地价款

　　C.交付全部土地使用权出让金

　　D.取得国家主管部门批准证书

　　参考答案：A,C

　　参考解析

　　以出让方式取得土地使用权的，转让城市房地产时，应当符合条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　86转让的公司对已投入该宗土地开发建设的资金，应不少于项目总投资的(　　)。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.25%

　　D.40%

　　参考答案：C

　　参考解析

　　以出让方式取得土地使用权的，转让城市房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　87转让后尚可使用年限为(　　)年。

　　A.38

　　B.48

　　C.50

　　D.68

　　参考答案：A

　　参考解析

　　尚可使用年限为剩余年限，该年限=40-2=38(年)。

　　88转让后经城市规划部门批准，该地改为综合用地。现在该地改变用途后尚可使用年限为(　　)年。

　　A.38

　　B.40

　　C.48

　　D.50

　　参考答案：C

　　参考解析

　　综合用地土地使用年限为50年，故该地尚可使用的年限=50-2=48(年)。

　　星海华庭是新建的商品房住宅小区，由甲物业服务公司承担前期物业管理。在甲物业服务公司的协助下，该小区顺利举行了第一次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

　　根据上述资料，回答下列问题：

　　89业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的(　　)机构。

　　A.决策兼执行

　　B.决策

　　C.管理

　　D.执行

　　参考答案：D

　　参考解析

　　业主委员会是业主大会的执行机构，由全体业主通过业主大会会议选举产生，对业主大会负责。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大物业管理事项的决定只能由业主大会作出。业主可以设立业主大会，选举业主委员会，业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。

　　90业主委员会产生后，履行的职责有(　　)。

　　A.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况

　　B.制定和修改管理规约

　　C.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同

　　D.监督管理规约的实施

　　参考答案：A,C,D

　　参考解析

　　业主委员会履行以下职责：①执行业主大会的决定和决议;②召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;③与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;④及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;⑤监督管理规约的实施;⑥督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;⑦组织和监督专项维修资金的筹集和使用;⑧调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;⑨业主大会赋予的其他职责。

　　相关推荐：

　　考试吧推荐：2014年初级经济师考试备考冲刺专题

　　2010-2013年经济师《初级房地产》真题及答案

　　2014年经济师《初级经济基础》高频考点精讲汇总