甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。

　　根据上述资料，回答下列问题：

　　90乙房地产评估机构对该房地产估价本质上是评估房地产的(　　)。

　　A.价值

　　B.价格

　　C.使用价值

　　D.质量

　　参考答案：A

　　参考解析

　　房地产估价的通俗含义是估计房地产的价格或价值，专业房地产估价活动的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。

　　91乙房地产评估机构对写字楼A的价格评估应以(　　)为基础进行评估。

　　A.基准地价

　　B.标定地价

　　C.各类房屋重置价格

　　D.土地价格

　　参考答案：A,B,C

　　参考解析

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准定价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

　　92下列各项中，属于影响写字楼A价格的因素有(　　)。

　　A.人口因素

　　B.楼层和朝向

　　C.居民收入因素

　　D.物价因素

　　参考答案：A,C,D

　　参考解析

　　影响房地产价格的因素主要有：①人口因素;②居民收入因素;③物价因素;④利率因素;⑤房地产税收因素;⑥城市规划因素;⑦交通管制因素。选项B，属于房地产本身的价格影响因素。

　　93下列各项中，属于乙房地产评估机构估价的基本程序的是(　　)。

　　A.获取估价业务

　　B.受理估价委托

　　C.粗略估算

　　D.搜集估价所需资料

　　参考答案：A,B,D

　　参考解析

　　房地产估价的基本程序是：①获取估价业务;②受理估价委托;③制订估价作业方案;③搜集估价所需资料;⑤实地查勘估价对象;⑥求取估价对象价值;⑦撰写估价报告;⑧审核估价报告;⑨交付估价报告;⑩估价资料归档。

　　甲房地产开发企业通过出让方式取得一块商业用地使用权，拟建造商业楼，并签订了建设用地使用权出让合同。

　　根据上述资料，回答下列问题：

　　94土地使用权出让合同(　　)。

　　A.可以随时变更

　　B.土地使用权转让后无效

　　C.是领取土地使用证明必不可少的凭证

　　D.是出让双方权利与义务的契约

　　参考答案：C,D

　　参考解析

　　选项A，土地使用权出让合同不能随时变更，土地使用者需要改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意;选项B，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条规定，依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。

　　95土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的用途，应当经(　　)批准。

　　A.出让方

　　B.城市建设部门

　　C.房屋管理部门

　　D.城市规划部门

　　参考答案：A,D

　　参考解析

　　土地使用者需要改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

　　96建设用地使用权出让合同一般包括(　　)。

　　A.当事人的名称和住所

　　B.土地界址

　　C.土地用途

　　D.建造该土地上建筑物的房产商名称、地址

　　参考答案：A,B,C

　　参考解析

　　建设用地使用权出让合同一般包括：①当事人的名称和住所;②土地界址、面积等;③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;④土地用途;⑤使用期限;⑥出让金等费用及其支付方式;⑦解决争议的方法。

　　97下列文件中，可以核定该宗用地位置和界限的证明文件是(　　)。

　　A.建设用地规划许可证

　　B.建设工程规划许可证

　　C.建设工程施工许可证

　　D.房屋所有权证

　　参考答案：A

　　参考解析

　　核发建设用地规划许可证的目的在于确保建设项目必须符合城市规划的要求，维护建设单位按照规划使用土地的合法权益，是土地管理部门在城市规划区内审批建设用地的法律依据。建设用地规划许可证可核定建设用地的用地位置和界限。

　　某房地产开发公司拟选择一家物业服务企业，对其投资建设的某高档住宅区进行前期物业管理。

　　根据上述资料，回答下列问题：

　　98前期物业管理具有的特点有(　　)。

　　A.前期物业管理的许多工作，尤其是前期管理的特定内容是以后物业管理服务的基础，对物业管理服务有着直接和重要的影响

　　B.前期管理职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，介于早期介入与物业管理服务之间

　　C.新建物业及其设施设备往往会因其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题在投入使用的初期集中反映出来

　　D.经营风险较小

　　参考答案：A,B,C

　　参考解析

　　前期物业管理具有的特点有：①前期物业管理的许多工作，尤其是前期管理的特定内容是以后物业管理服务的基础，对物业管理服务有着直接和重要的影响;②前期管理职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，介于早期介入与物业管理服务之间;③新建物业及其设施设备往往会因其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题在投入使用的初期集中反映出来，造成物业使用功能的不正常，甚至可能会出现临时停水停电、电梯运行不平稳、空调时冷时热等现象;④经营风险较大。

　　99前期物业管理阶段的经营收支一般呈现的状态有(　　)。

　　A.收入少、支出多

　　B.收支不平衡

　　C.亏损

　　D.收入多

　　参考答案：A,B,C

　　参考解析

　　在前期物业管理阶段，往往需要投入较大的人、财、物等资源，管理成本相对较高。但与此同时，物业空置率却较高，管理费收缴率低。因此，前期管理阶段的经营收支往往呈现收入少、支出多、收支不平衡或亏损状态。

　　100在前期物业管理阶段，物业服务企业从事的活动和提供的服务既包含物业正常使用期间所需要的常规服务内容，又包括(　　)。

　　A.在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务

　　B.业主人住手续办理

　　C.物业承接查验

　　D.物业装饰装修管理

　　参考答案：B,C,D

　　参考解析

　　在前期管理期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业承接查验、业主入住、物业装饰装修管理、工程质量保修处理、物业管理项目机构的前期运作和前期沟通协调等前期管理内容。

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