21住房公积金贷款的基本程序不包括(　　)。

　　A.借款人向住房公积金管理中心提出申请

　　B.住房公积金管理中心初审合格

　　C.住房公积金管理中心审批借款

　　D.签订借款合同、办理借款手续

　　参考答案：B

　　参考解析

　　住房公积金贷款的基本程序包括：借款人向住房公积金管理中心提出申请、受托银行初审合格、住房公积金管理中心审批借款、签订借款合同、办理借款手续、使用及偿还贷款等。受托银行与借款人应当以书面形式签订公积金借款合同。

　　22关于假设开发法与成本法的主要区别，下列说法错误的是(　　)。

　　A.成本法中的土地价值为已知

　　B.成本法中需要求取开发完成后的房地产价值

　　C.运用假设开发法估价时要测算房地产的重置价格

　　D.假设开发法需要求取土地的价值

　　参考答案：C

　　参考解析

　　假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。假设开发法与成本法的主要区别是：①成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的厉地产价值;②假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。选项C，运用成本法估价时需要测算重新购建价格。

　　23下列房地产开发企业，不属于按经营管理对象分类的是(　　)。

　　A.专门从事内地房地产开发建设的房地产开发企业

　　B.专门从事地上建筑物开发建设的房地产开发企业

　　C.专门从事土地和城市基础设施开发的企业

　　D.进行土地和地上建筑物综合开发的房地产开发企业

　　参考答案：A

　　参考解析

　　按照经营管理对象划分，房地产开发企业可分为：①专门从事土地和城市基础设施开发的企业;②专门从事地上建筑物开发建设的房地产开发企业：③进行土地和地上建筑物综合开发的房地产开发企业。

　　24根据开发的规模，房地产开发可以分为(　　)。

　　A.个体开发和综合开发

　　B.单项开发和成片开发

　　C.新区开发和旧(老)城开发

　　D.一次开发和二次开发

　　参考答案：B

　　参考解析

　　按照开发规模的不同，将房地产开发划分为：①单项开发，主要是指规模

　　较小、占地面积不大、功能比较单一、公共配套设施较少的房地产项目;②成片开发，一般开发范围和占地面积较大，涉及的工程项目较多，所需投资额高，建设周期长，实质是一种集中连片的房地产综合开发。

　　25收取地租，是土地(　　)的体现。

　　A.占有权

　　B.收益权

　　C.使用权

　　D.处分权

　　参考答案：B

　　参考解析

　　占有是指对房地产的实际掌握和控制。使用是指对房地产的运用，以便发挥房地产的使用价值。收益是通过房地产的占有、使用等方式取得经济利益，收益也包括孳息。孳息分为天然孳息和法定孳息。例如，果树结果属于天然孳息，出租房屋所得租金属于法定孳息。处分是对房地产在事实上和法律上的最终处置，包括出租、出卖、赠与、抵押等。

　　26下列房地产开发企业，不属于按企业功能分类的是(　　)。

　　A.中外合资房地产开发公司

　　B.房地产开发兼营公司

　　C.房地产开发项目公司

　　D.房地产开发专营公司

　　参考答案：A

　　参考解析

　　房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。按照企业功能分为：房地产开发专营公司、房地产开发兼营公司和房地产开发项目公司。选项A属于按企业注册资金来源划分的企业类别。

　　27商品房现售应当符合的条件不包括(　　)。

　　A.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件

　　B.持有建设工程规划许可证

　　C.持有建设工程施工许可证

　　D.物业服务企业已经进驻

　　参考答案：D

　　参考解析

　　商品房现售应当符合：①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;③持有建设工程规划许可证和施工许可证;④已通过竣工验收;⑤拆迁安置已经落实;⑥供水、供电、燃气、供热、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;⑦物业管理方案已经落实。

　　28关于收益法，下列说法不正确的是(　　)。

　　A.适用于评估收益性房地产

　　B.受限于被估计房地产本身现在是否有收益

　　C.农地的估价可以采用收益法

　　D.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和

　　参考答案：B

　　参考解析

　　收益法适用于评估收益性房地产——有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓厍(用于出租的)、衣地等。选项B，收益法评估不限于被估价房地产本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

　　29房地产商品具有(　　)。

　　A.交换价值和使用价值

　　B.市场价值和使用价值

　　C.投资价值和交换价值

　　D.以上都不对

　　参考答案：A

　　参考解析

　　一种商品的使用价值是指该种商品能满足人们某种需要的效用;交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。一般简称的价值是指交换价值。作为商品的房地产，能够满足人们的需要并且表现出一定数量的货币或其他商品，其既有使用价值也有交换价值。

　　30两限房的套型面积在平方米以下，供应比例(包括经济适用房)占供应量的以上。(　　)

　　A.60;50%

　　B.90;70%

　　C.60;70%

　　D.90;50%

　　参考答案：B

　　参考解析

　　限价商品房也称为两限房，是由政府指导、市场合作，具有改善性的住房，是普通商品房的一种。两限房的套型面积在90m2以下，供应比例(包括经济适用住房)占供应量的70%以上。两限房满足中低收入普通居民的住房需求，具体的购房标准由地方政府根据当地的经济发展水平、居民收入状况等决定。

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