三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

　　1987年上半年，深圳经济特区首次将土地使用权引入市场，将三宗土地按50年期限出让，共获出让金2300万元。

　　根据上述资料，回答下列问题：

　　81土地使用权出让方式有(　　)。

　　A.招标

　　B.拍卖

　　C.协议

　　D.划拨

　　参考答案：A,B,C

　　参考解析

　　土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。目前，土地使用权出让方式有协议出让，招标，拍卖和挂牌等方式。

　　82一宗住宅用地，开发利用18年后，被转让，其土地使用权年限为(　　)年。

　　A.40

　　B.50

　　C.52

　　D.70

　　参考答案：C

　　参考解析

　　居住用地最高使用年限为70年。其土地使用权年限=70-18=52(年)。

　　83建设用地使用权出让合同内容包括(　　)。

　　A.土地界址、面积等

　　B.担保人姓名或单位名称

　　C.出让金等费用及其支付方式

　　D.土地用途

　　参考答案：A,C,D

　　参考解析

　　建设用地土地使用权出让合同一般包括下列条款：①当事人的名称和住所;②土地界址、面积等;③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;④土地用途;⑤使用期限;⑥出让金等费用及其支付方式;⑦解决争议的方法。

　　84土地使用权只包括部分收益权和部分处分权，可以在土地的(　　)设立。

　　A.地上

　　B.地下

　　C.地表

　　D.以上都不可以

　　参考答案：A,B,C

　　参考解析

　　土地使用权的权能有限，土地使用权与土地所有权不同，土地所有权是一种充分、全面的物权，而土地使用权只包括部分收益权和部分处分权，可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

　　85下列选项中，属于土地使用权特征的有(　　)。

　　A.土地使用权的权利主体十分广泛

　　B.土地使用权是法律特别设定的一项债权

　　C.土地使用权的权能有限

　　D.土地使用权可以转让、抵押

　　参考答案：A,C,D

　　参考解析

　　选项B，土地使用权是法律特别设定的一项物权，不是债权。但并非所有的使用权都是物权，例如因租赁活动而产生的承租人的使用权就是一种债权。

　　某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务公司承担前期物业管理，全部业主于2011年5月入住。入住的当年10月，该小区召开首次业主大会，并选举了业主委员会，与甲物业服务公司重新签订了物业服务合同。2012年3月，顶楼的10户业主发现房间在雨天开始渗水，该10户业主联名请求无偿修复。

　　根据上述资料，回答下列问题：

　　86关于10户业主提出的无偿修复请求，下列说法中错误的是(　　)。

　　A.房屋未超过保修期，业主提出的请求不合理

　　B.房屋未超过房屋建筑工程的最低保修期限，业主的请求合理

　　C.不符合《建筑工程质量管理条例》，业主的请求不合理

　　D.符合《房屋建筑工程质量保修办法》，业主的请求合理

　　参考答案：A,C

　　参考解析

　　商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

　　87物业管理公共服务的对象是(　　)。

　　A.物业建设单位

　　B.业主和物业使用人

　　C.业主大会

　　D.业主委员会

　　参考答案：B

　　参考解析

　　物业管理公共服务是物业服务企业根据物业服务合同约定，面向所有业主和物业使用人提供的最基本的管理和服务，目的是确保物业完好和正常使用，保证正常的生活工作秩序和良好的环境。因此，物业管理公共服务的对象是业主和物业使用人。

　　88下列物业管理服务中，按服务的性质和提供的方式分类，属于专项服务的是(　　)。

　　A.电梯设备管理

　　B.虫害防治管理

　　C.开设小型商场

　　D.车辆停放管理

　　参考答案：C

　　参考解析

　　专项服务是物业服务企业面向广大业主和物业使用人，为满足其中一些业主和物业使用人的一定需要而提供的各项服务。专项服务的内容主要包括日常生活服务、商业服务、文教卫体服务、社会福利服务、房地产中介服务和金融服务等。其中商业服务是指物业服务企业提供的各项商业经营服务项目，包括商业网点的开设与管理以及服务经营活动的开展，如开设小型商场、美容美发店、修理店等。选项A，是设施设备管理;选项B，是环境管理;选项D，是公共秩序维护管理。

　　89业主大会如果解聘房地产开发公司聘请的甲物业服务企业，则必须经全体业主所持投票权(　　)通过。

　　A.100%

　　B.1/2以上

　　C.2/3以上

　　D.1/3以上

　　参考答案：B

　　参考解析

　　业主大会的职责包括：①决定有关制定和修改业主大会议事规则;②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;③选举业主委员会或者更换业主委员会成员;④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

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