76、(题干二)某房地产开发公司购买一块空地用于开发住宅。地价800万元一次付清预计建设期为两年，第一年建设投资600万元，第二年建设投资1000万元他离开现总建设面积15000平方米，预计平均售价2600元每平方米销活动时：建设期第一、二年分别预售住宅的10%和20%如需改后第一、二年分别销售住宅的40%和30%费占销售收入的10%准收益率为10%。(题干同76题)该项目的净现金流量图是_____。(图中所用的前段时间为万元)。

　　A.

　　B.

　　C.

　　D.

　　77、(题干同76题)该项目的动态投资回收期为_____年。

　　A.3.30

　　B.3.00

　　C.2.21

　　D.2.14

　　78、(题干同76题)对该项目进行盈亏平衡分析时，划分固定成本与可变成本可采用_____。

　　A.费用分解法

　　B.高低点法

　　C.数学计算法

　　D.回归分析法

　　79、(题干同76题)对该项目乾地风险分析，一般而言，投资者所期望的收益_____。

　　A.随安全度增加而增加

　　B.随安全度增加而减小

　　C.与安全度同步

　　D.不受安全度影响

　　80、(题干同76题)除住宅本身因素外，影响住宅销售收益的主要因素有_____。

　　A.小区规模

　　B.外部景观

　　C.小区周围学校知名度

　　D.配套服务设施

　　81、(题干三)某居民欲购买一套商品住宅，当地购房通常要求首付款为总房价的20%，余款可以向银行贷款，贷款期限为30年，贷款年利率为6%，按月等额偿还贷款本息。假设该居民购房的首付款可以由其原来的积蓄解决，余款需要向银行　示设该居民民家庭月收入为5000元，月收入的30%可用于偿还购房贷款。(题干同81题)该项贷款的实际年利率为_____。

　　A.6%

　　B.0.5%

　　C.3.04%

　　D.6.17%

　　82、(题干同81题)该居民可以承受的总房价为_____万元。

　　A.31.3

　　B.24.3

　　C.25.0

　　D.30.0

　　83、(题干四)甲房地产开发公司在一次土地拍卖会上购得土地一块，按规划要求设计为下部两层商场，上部三层住宅。在两层商场完成后，房地产开发公司为了获得建设资金，将已建项目全部向银行进行了抵押贷款。后又完成了两层住宅建设，因预售情况不理想而债务又已经到期，经协商，同意将项目整体拍卖偿还债务，拍卖中，乙房地产开发公司得到了该项目。(题干同83题)甲房地产开发公司之所以能够取得该块土地使用权，是因为_____。

　　A.个备开发资质且土地出价最高

　　B.土地出价高于底价且开发方案最好

　　C.出价及开发能力、条件综合最好

　　D.出价较高且能一次性支付土地费用

　　84、(题干同83题)甲房地产开发公司在进行抵押时，_____。

　　A.投资应已经害到总投资的25%以上

　　B.抵押权人和抵押人应签订书面协议

　　C.应向县级以上政府规定的部门办理抵押登记

　　D.抵押期间，抵押物应由抵押权人所有

　　85、(题干同83题)拍卖所得250万元，其中抵押房地产拍卖价款200万元，住宅拍卖价款50万元，拍卖手续费及应交纳的相关税费25万元。抵押　示未清偿债务为225万元，抵押权人有权优先受偿额为_____万元。

　　A.180

　　B.200

　　C.225

　　D.175

　　86、(题干五)某房地产公司在某乡一废旧厂搞房地产开发。该废旧厂区原土地和房屋属乡集体所有。根据规划，该放心旧厂区可开发为商品住宅和游乐场。房地产公司在开发过程中委托房地产经纪机构预售在建的商品住宅。在游乐场即将开业时，某快餐公司租用了其中一小楼开快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后房地产公司将其整体卖给某娱乐公司。在游乐场开业两年多后，快餐公司将快餐厅转租给革餐饮公司。(题干同86题)房地产公司欲合法占用该废旧厂区的土地须_____。

　　A.向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同

　　B.向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规划许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同

　　C.向乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同

　　D.向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同

　　87、(题干同86题)房地产经纪机构合法预售该商品住宅要出示_____。

　　A.该乡政府核发的土地使用权证

　　B.当地房地产管理部门出具的商品房预购人履行预售合同登记备案的证明

　　C.房地产公司委托该房地产经纪机械工理销售其商品住宅的委托书

　　D.当地县级以上人民政府房地产管理部门核发的商品房预训许可证

　　88、(题干同86题)快餐公司使其租赁行为合法要办理的手续有_____。

　　A.快餐公司与房地产公司签订租赁合同

　　B.到当地房地产管理部门登记备案

　　C.办理游乐场快餐厅营业执照

　　D.领取房屋租赁证

　　89、(题干同86题)房地产公司办理游乐场买卖手续时，应当向当地主管部门提交的材料有_____。

　　A.房屋所有权证

　　B.土地使用权证

　　C.房地产公司与娱乐公司签订的房地产转让合同

　　D.当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证

　　90、(题干同86题)快餐公司与餐饮公司办理转租手续的赛程为_____。

　　A.快餐公司与餐饮公司签订租赁合同，餐饮公司办理快餐厅营业执照并到当地房地产管理部门登记备案

　　B.经房地产公司同意，快餐公司与餐饮公司签订租赁合同，并到当地房地产管理部门登记备案

　　C.经娱乐公司同意，快餐公司与餐饮公司签订租赁合同，并到当地房地产管理部门登记备案

　　D.经娱乐公司同意，快餐公与餐饮公司签订租赁合同，快餐公司到当地房地产管理部门登记备案并办理游乐场快餐厅营业执照

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