多选题：

　　1.采用静态投资回收期作为投资的评估指标，其主要缺点是(　　)。

　　A.没有考虑投资风险因素

　　B.不利于对投资项目进行整体评估

　　C.没有考虑资金的时间价值

　　D.其经济意义难于理解

　　[答案]B，C

　　[解析]投资回收期法的主要优点

　　(1)使用简单、方便。一是评估指标计算简单;二是采用该方法只需要确定投资项目前几年的净现金流量，不必确定投资项目寿命期所有年份各年净现金流量;三是不用确定折现率。(2)投资回收期的经济意义易于理解。(3)在一定意义上考虑了投资风险因素，所以在对小型投资项目评估时，经常采用该方法，即使在对大型项目评估时，也经常将此法与其他动态指标结合使用。投资回收期法的主要缺点有

　　(1)没有考虑资金的时间价值，体现在将不同年份的现金流量直接相加。(2)不考虑投资回收期以外各年净现金流量，不利于对投资项目进行整体评估。(3)投资回收期的确定主要依赖决策者对风险的态度。

　　2.利用净现值对开发项目进行评估的主要优点是(　　)。

　　A.能明确反映投资会使企业获利数额大小

　　B.计算不需依赖折现率数值的大小

　　C.能反映投资效率的价值

　　D.考虑了资金的时间价值

　　[答案]A，D

　　[解析]净现值法优点

　　(1)考虑了资金的时间价值。(2)能明确反映出从事一项房地产投资会使企业获利(或亏本)数额大小。净现值法是投资评估方法中最好的，被广泛使用。

　　不足之处

　　(1)净现值的计算依赖于折现率数值的大小。(2)净现值指标不能反映投资效率的高低。

　　3.在房地产投资评估两个或两个以上方案时，采用净现值法与采用内部收益率法会得出相反的结论，其主要原因是(　　)。

　　A.计算方法的计算过程不同

　　B.计算方法对再投资利润率的假定不同

　　C.投资项目的投资规模不同

　　D.投资项目的类型不同

　　[答案]B，C

　　[解析]出现上述不一致的主要原因在于

　　(1)两个投资项目的投资规模不同。(2)上述两种计算方法对再投资利润率的假定不同。其中净现值法假定了再投资利润率等于计算净现值所用的折现率，而内部收益率法假定再投资利润率等于IRR。

　　4.盈亏平衡分析是对项目的(　　)进行综合分析的一种技术经济分析方法。

　　A.利润　　B.生产规模　　C.成本　　D.效益　　E.销售收入

　　[答案]B，C，

　　[解析]盈亏平衡分析是对项目的生产规模、成本和销售收入进行综合分析的一种技术经济分析方法

　　多选题：

　　5.资金时间价值换算基本公式的假定条件为(　　)。

　　A.方案实施中发生的经常性费用发生在计息周期的期初

　　B.现值P是当前期间开始时发生的

　　C.年值A是在实施期间间隔发生的，第一个A与P同时发生

　　D.初期投资发生在方案的寿命期初

　　[答案]B，D

　　[解析]资金时间价值计算公式的假定条件有：

　　(1)实施方案的初期投资假定发生在方案的寿命期初。

　　(2)方案实施中发生的经常性收益和费用假定发生在期末。

　　(3)本期的期末为下期的期初。

　　(4)现值P是当前期间开始时发生的。

　　(5)终值F是当前往后的第n期末发生的。

　　(6)年值A是在实施期间间隔发生的。

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