6.在估算投资项目各年净现金流量时，为了避免发生错误，应掌握的原则有(　　)。

　　A.以增量现金流量为基础

　　B.沉没成本不应考虑

　　C.不要忽视机会成本

　　D.不应忽视项目实施产生一些间接影响

　　E.不要忽视资金的时间价值

　　[答案]A，B，C，D

　　[解析]应注意掌握以下原则。(1)以增量现金流量为基础;(2)沉没成本不应考虑。(3)不要忽视机会成本。(4)不应忽视项目实施产生的间接影响。

　　7.初始投资现金流量的特点是(　　)。

　　A.只有现金流出量

　　B.只有现金流入量

　　C.净现金流量通常为负值

　　D.净现金流量通常为正值

　　[答案]A，C

　　[解析]初始投资现金流量通常表现为只有现金流出量而无现金流入量。因此，这个时期的净现金流量通常为负值。

　　8.根据房地产投资项目所处的阶段不同，现金流量可分为(　　)。(2006年试题)

　　A.净现金流量

　　B.初始投资现金流量

　　C.经营现金流量

　　D.累计现金流量

　　E.终结现金流量

　　[答案]B，C

　　案例分析题：

　　某开发公司购买空地一块，拟开发住宅小区。地价800万元一次付清，预计建设期为两年，第一年建设投资600万元，第二年建设投资1000万元，住宅总建筑面积15000平方米，预计平均售价为2600元/平方米;销售计划为：建设期第一、二年分别预售房屋的10%和20%，销售期第一、二年分别销售40%和30%，销售税、代理费等占销售收入的10%;基准收益率为10%。

　　1.该项目的动态投资回收期为(　　)年。

　　A.3.30　　B.3.00　　C.2.21　　D.2.14

　　2.该项目的净现值为(　　)万元。

　　A.471.18　　B.501.42　　C.574.14　　D.798.45

　　3.可以判定该项目是经济合理的主要依据是(　　)。

　　A.投资回收期>0　　B.净现值>0　　C.内部收益率>0　　D.内部收益率>10%

　　4.若该项目所有资金均来源于贷款，则该项目能承受的最大贷款利率是(　　)。

　　A.13.54%　　B.21.11%　　C.23.54%　　D.31.11%

　　[答案]A，B，BD，C

　　[解析]

　　1.N=3时，NPV=-800-226.36-246.28+1054.85=-217.79。

　　因此，回收期大于3年，应选A

　　2.各年的净现值折现到第一年年初，然后相加。

　　719.2+1054.85-246.3-226.4-800=501.42

　　3.净现值=501.42大于0，动态投资回收期为3.3年小于4年，说明内部收益率大于基准收益率为10%。满足这两个条件，因此可以判定该项目是经济合理。

　　4.该项目能承受的最大贷款利率实际上是该项目计算期内可以使各年现金流量的净现值累计等于零的折现率，也即内部收益率

　　取20%时，NPV=-800-207.5-206.94+812.5+507.81=105.87

　　取25%时，NPV=-800-199.2-190.72+718.85+431.31=-39.76

　　20%+(25%-20%)*105.87/(105.87+39.76)=23.63%

　　答案C最接近且小于23.63%，故选C

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