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第九章 房地产估价
一、单项选择题
1. 某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2,该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%,假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币,2006年9月30日为1美元=7.95元人民币,则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为( )元人民币/m2。
A.3697
B.3772
C.3769
D.3758
2. 一般情况下,运用市场法时要求选择( )可比实例。
A.1~3宗
B.3~10宗
C.10宗以上
D.任意
3. 在统一货币单位时,通常采用( )。
A.元
B.角
C.分
D.不一定
4. 某宗房地产的交易总价款为50万元,其中首付款10万元,余款40万元于半年后一次付清。假设月利息率为1%,则在其成交日期时一次总付清的价格为( )万元。
A.45
B.50
C.55
D.48
5. 某宗房地产2003年6月的价格为2300元/平方米。已知该房地产所在地区的同类房地产2003年4月至12月的价格指数分别为78,77.5,78.6,79,79.9,82,81.2,83.5,76.4(以2002年12月为基期)。则该房地产2003年11月的价格为( )元/平方米。
A.2443
B.2394
C.2376
D.2582
6. 在市场法中,对房地产状况进行间接比较调整,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况,得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况,得97分,则房地产状况修正系数为( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
7. 某企业开发某土地,土地重新取得成本为1000元/m2,正常开发成本为1500元/m2,管理费用为前两项的5%,投资利息占前两项(称为直接成本)的5%,销售费用为100元/m2,直接成本利润率为6%,则开发后的地价为( )元/m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
8. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%、8%。某宗房地产交易,买方付给卖方297万元,应缴纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。
A.323
B.275
C.273
D.258
9. ( )是以建筑物为整体,选取与建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位,通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本,并对其进行适当的调整修正,来估算建筑物重新购建价格的方法。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D.指数调整法
10. ( )是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。
A.营销策划报告
B.市场价格调研报告
C.可行性研究报告
D.估价报告
11. 某房地产预计未来每年的净收益为8万元,收益年限可视为无限年,该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A.80
B.90
C.100
D.110
12. 在建工程之类可比性很差的房地产,一般不采用( )。
A.成本法估价
B.收益法估价
C.市场法估价
D.假设开发法估价
13. 某房地产,收益年限为40年,报酬率为8%,每年可以获得净收益40万元,则该房地产的价格应该为( )万元。
A.476.98
B.489.36
C.497.56
D.500.21
14. 某写字楼预计持有2年后出售,持有期的净收益每年216万元,出售时的价格为5616万元,报酬率为8%,则该写字楼目前的收益价格为( )万元。
A.4858
B.5200
C.2700
D.6264
15. 某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积是120㎡,单位建筑面积的重置价格为800元/㎡,建筑物残值率为6%,经济寿命为30年,计算该建筑物的现值是( )元。
A.70880
B.71936
C.77952
D.81562
16. 如果物业的年净收益不变,报酬率不变,则收益年限无限计算出的物业的收益价值一定( )收益年限有限的物业的收益价值。
A.高于
B.等于
C.低于
D.不确定
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