21、 下列房地产开发项日工程设计管理的[作内容中，不属于施工图设计阶段的是 ( )。

　　A 、 组织厂家提供设备技术资料

　　B 、 办理施工图设计文件审查

　　C 、 调落实水、电等外部接入系统

　　D 、 组织优化设计

　　答案： C

　　解析： 房地产开发项目工程设计管理的工作内容中，属于施工图设计阶段的是组织厂家提供设备技术资料、办理施工图设计文件审查、组织优化设计。

　　22、 某商品住宅开发项目的用地是两年前以楼面地价1500元/平米取得的，建筑安装工程费为2000元平方米，管理费用、销售税费和开发利润等为土地取得成本与建筑安装工程费之和的50% 。目前重新取得该用地的楼面地价为3000元平方米，若建筑安装工程费等费税水平不变，用成本法估价的该商品住宅目前的价值为 ( )元平方米。

　　A 、 3500

　　B 、 5000

　　C 、 5250

　　D 、 75004

　　答案： D

　　解析： 新开发的房地产价值=土地取得成本十开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=(3000+2000)×(1+50%)=7500(元/平方米)。

　　23、 若贷款年利率相同，甲按月计息，乙按季计息，丙按半年计息，年实际利率从大到小排列顺序正确的是 (　　　)。

　　A 、 丙、乙、甲

　　B 、 乙、丙、甲

　　C 、 甲、乙、丙

　　D 、 甲、丙、乙

　　答案： C

　　解析：

　　24、 下列选项中，不属于实地调研法的是 (　　　)。

　　A 、 小组访谈法

　　B 、 现场踩盘法

　　C 、 文案调研法

　　D 、 实验法

　　答案： C

　　解析： 实地调研法主要有小组访谈法、深度访谈法、现场踩盘法、访问法、观察法和实验法。

　　25、 集体经济组织成员中，不可以申请农村宅基地使用权的是 ( )。

　　A 、 宅基地面积少于规定的限额标准的

　　B 、 因结婚等原因，确需建新房分户的

　　C 、 将原有住房租借给他人使用的

　　D 、 原住宅影响村镇规划需要搬迁的

　　答案： C

　　解析： 集体经济组织成员中，申请农村宅基地使用权应符合下列条件：①宅基地面积少于规定的限额标准的;②因结婚等原因，确需建新房分户的;③原住宅影响村镇规划需要搬迁的。

　　26、 追求企业利润、目标市场需求和公众长远利益统一的开发经营观念，属于 ( )。

　　A 、 产品观念

　　B 、 社会营销观念

　　C 、 巴市场营销观念

　　D 、 供求平衡观念

　　答案： B

　　解析： 社会营销观念是指企业的开发经营活动不仅要满足人们的需求，还要符合社会公众的长远利益。

　　27、 某房地产开发项目的总投资为5000万元，其中60 %为年利率7 %的银行贷款，全部本息3年还清，每年还本额相同，利息不再计息，到期的还款总额为 (　　　)万元。

　　A 、 3210

　　B 、 3420

　　C 、 3630

　　D 、 3675

　　答案： B

　　解析： 贷款数额为5000×60%=3000(万元)，则在单利还款情况下还款总额为

　　28、 签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的 ()特征。

　　A 、 委托合同

　　B 、 有名合同

　　C 、 要式合同

　　D 、 双务合同

　　答案： D

　　解析： 物业服务合同双方都具有相互给付的义务，故为双务合同。

　　29、房地产开发企业选择间接营销渠道的优点之一是能够 ( )。

　　A 、 节省企业营销费用

　　B 、 稳定销售价格

　　C 、 减少协调工作量

　　D 、 发挥销售专业特长

　　答案： D

　　解析：间接营销渠道的优点有利于发挥销售专业特长。

　　30、 某房地产开发企业出售房地产的增值额为2000万元，扣除项目金额为l 500万元，该房赶产开发企业应缴纳的土地增值税为 (　　)万元。

　　A 、 600

　　B 、 775

　　C 、 800

　　D 、 1000

　　答案： B

　　解析： 本题考查缴纳的土地增值税累计计征办法。

　　(1)掌握税率。土地增值税实行的是四级超率累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0;②增值额超过扣除项月金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除数为5%;③增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除数为15%;④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除数为35%。

　　(2)确定应税收入。应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。

　　(3)确定扣除项目。①取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费。②房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用。③房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中，其他房地产开发费用按 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人能按转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第①和②项合计的5%以内计算扣除，否则按上述第①和②项合计的10%以内计算扣除?④转让房地产有关的税金支出，包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等;⑤其他扣除项日。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。

　　(4)计算方法。首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。2000×50%-1500×15%=775(万元)。

　　31、 根据 《中华人民共和国物权法》，建设用地使用权期间届满自动续期的是 (　　　)。

　　A 、 商业用地

　　B 、 工业用地

　　C 、 住宅用地

　　D 、 教育用地

　　答案： C

　　解析： 《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期问届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

　　32、 商品房预售前，房地产广告的主要目的和重点应是 (　　　)。

　　A 、 提升商品房的价值

　　B 、 提高商品房的知名度

　　C 、 提升商品房的品质

　　D 、 降低商品房的后期开发成本

　　答案： B

　　解析： 广告目标是指广告要达到的目的，广告活动的目的在于提高所销售的商品房的知名度，激发客户的购买欲望，房地产广告目标是指房地产广告在一定的时间内，对特定的目标客户所要完成的沟通任务和销售目标。

　　33、 估价结果报告通常简明扼要地说明以下事项，但不包括 ( )。

　　A 、 估价委托人

　　B 、 估价机构

　　C 、 估价目的

　　D 、 估价对象分析

　　答案： D

　　解析： 估价对象分析是估价技术报告的内容，而非估价结果报告的内容。

　　34、 某投资者以500万元购买了一商铺用于出租经营，未来20年的年净租金收人平均为60万元，投资者的目标收益率为l0 %。该投资项目的财务净现值为 ( )万元。

　　A 、 5.00

　　B 、 10.8l

　　C 、 12 .00

　　D 、 54 .55

　　答案： B

　　解析：

　　35、 国有土地上房屋征收补偿方案的征求意见期限不得少于 ( )日。

　　A 、 30

　　B 、 60

　　C 、 90

　　D 、 120

　　答案： A

　　解析： 国有土地上房屋征收补偿方案的征求意见期限不得少于30 日。

　　36、 房地产市场调研报告的核心部分是 ( )。

　　A 、 调研成果

　　B 、 调研方法

　　C 、 调研条件

　　D 、 调研依据

　　答案： A

　　解析： 房地产市场调研报告的核心部分是调研成果。调研成果主要陈述通过调研了解到的事实，分析说明被调研对象的发生、发展和变化的过程，通常分为基本情况和分析两大部分。

　　37、 按照建设用地服务的产业类型划分，属于非农业建设用地的是 ( )。

　　A 、 农作物暖房用地

　　B 、 农用水泵房用地

　　C 、 农用道路用地

　　D 、 农民宅基地

　　答案： D

　　解析： 选项A农作物暖房用地、选项B农用水泵房用地、选项C农用道路用地都属于农业用地。

　　38、 需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的 ( )购买力和服务水平。

　　A 、 最低

　　B 、 一般

　　C 、 平均

　　D 、 最高

　　答案： A

　　解析： 需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平。

　　39、 某块土地的地租为200万元，价格为4000万元。若该块土地的地租增加到300万元，利息率不变，则价格为 ( )万元。

　　A 、 4000

　　B 、 6000

　　C 、 9000

　　D 、 10000

　　答案： B

　　解析： 根据马克思主义地租理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是购买一定年数的地租，两者的关系为：地价=地租÷平均利息率。在平均利息率不变的条件下，地价与地租成正比。凶此，若地租增加到300万元时，地价为4000×300÷200=6000(万元)。

　　40、 我国消费信贷住房综合保险综合了住房财产保险和 ( )的责任。

　　A 、 房地产责任保险

　　B 、 信贷保证保险

　　C 、 财产损失保险

　　D 、 人寿保险

　　答案： B

　　解析： 我国消费信贷住房综合保险综合了住房财产保险和信贷保证保险的责任。

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