二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0..5分)

　　61、 在房地产投资项目线性盈亏平衡分析中，主要的假设条件有 ( )。

　　A 、 房地产开发量在预期内全部售出

　　B 、 房地产销售均价在预期内保持不变

　　C 、 房地产产品的单位变动成本在预期内保持不变

　　D 、 房地产开发企业在预期内没有新的投资项目

　　E 、 土地出让价格在预期内不受市场变化的影响

　　答案： A,B,C

　　解析： 现行盈亏平衡的假设条件有：①产量等于销售量;②产量变化，产品售价不变;③单位变动成本不变。

　　62、 下列关于招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的说法，错误的有 (　　　)

　　A 、 投标保证金可以使用支票

　　B 、 投标保证金不得使用银行汇票

　　C 、 投标保证金不得低于80万元

　　D 、 投标保证金应超过投标总价的2 %

　　E 、 投标保证金应在规定的时间内提交给招标人

　　答案： B,C,D

　　解析： 投标保证金可以使用支票、银行汇票等，一般不得超过投标总价的2%，最高不得超过50万元。

　　63、 下列房地产需求调查问卷的问题中，属于背景性问题的有 ( )。

　　A 、 受访者的年龄

　　B 、 受访者是否打算买房

　　C 、 受访者买房的主要原因

　　D 、 受访者的收入水平

　　E 、 受访者的房型偏好

　　答案： A,D

　　解析： 房地产需求调查问卷的问题，按问题在问卷中所起作用的不同，分为过滤性问题、背景性问题和实质性问题。背景性问题常用于询问受访者个人或家庭的基本情况。

　　64、 解决房地产开发项目合同争议的路径有 ( )。

　　A 、 协商

　　B 、 协商一调解

　　C 、 协商一调解—仲裁

　　D 、 协商—调解—仲裁一诉讼

　　E 、 协商—调解—诉讼

　　答案： A,B,C,E

　　解析： 选项D协商→调解→仲裁→诉讼，仲裁或诉讼只能选一种。

　　65、 下列影响房地产投资项目的不确定因素中，属于房地产置业投资项目不确定因素的有 ()。

　　A 、 空置率

　　B 、 经营成本

　　C 、 土地取得成本

　　D 、 建安工程费

　　E 、 项目可出售面积

　　答案： A,B

　　解析： 本题考查房地产置业投资项目的主要不确定因素。

　　66、 在工程设计阶段，房地产开发项目投资控制的方法有 ( )。

　　A 、 制定奖惩措施

　　B 、 执行标准设计

　　C 、 应用价值工程

　　D 、 推行限额设计

　　E 、 控制工程变更

　　答案： B,C,D

　　解析： 在工程设计阶段，房地产开发项目投资控制主要采用应用价值、工程执行标准设计、推行限额设计。控制工程变更是施工阶段控制的内容。

　　67、 下列建设用地使用权中，不得设定抵押的有 ( )。

　　A 、 权属有争议的建设用地使用权

　　B 、 使用权不明的建设用地使用权

　　C 、 通过协议出让方式取得的建设用地使用权

　　D 、 已依法公告列入征收范围的房屋占用的建设用地使用权

　　E 、 已设定抵押的建设用地使用权

　　答案： A,B,D

　　解析： 法律法规等规定了不得抵押的房地产或者抵押无效的情形有：①土地所有权。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权除外。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。但学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。④列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。⑤已依法公告列入征收范围的房地产。⑥所有权、使用权不明或者有争议的财产。⑦依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。⑧对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。⑨以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。⑩法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产。

　　68、 下列关于国有建设用地使用权的说法，正确的有 ( )。

　　A 、 建设用地使用权出让是一种国家垄断行为

　　B 、 取得建设用地使用权后，使用权人享有无限制的权利

　　C 、 建设用地使用权出让是有偿的

　　D 、 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立

　　E 、 商业、娱乐、综合用地的最高出让年限为50年

　　答案： A,C,D

　　解析： 关于国有建设用地使用权的叙述如下：①建设用地使用权出让是一种国家垄断行为;②建设用地使用权是具有一定使用期限的;③建设用地使用权出让是有偿的;④建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立;⑤建设用地使用权人享有的权利范围是有限制的。

　　69、 下列选项中，属于征收耕地补偿费用的有 ( )。

　　A 、 安置补助费

　　B 、 征地管理费

　　C 、 地上附着物补偿费

　　D 、 青苗补偿费

　　E 、 安排被征地农民的社会保障费用

　　答案： A,C,D,E

　　解析： 补偿内容由四项增加为六项，除了原有的土地补偿、安置补助、地上附着物和青苗补偿四项外，把住宅从地上附着物中单列出来，新增加了社会保障补偿。

　　70、 下列房地产开发项目前期策划报告的内容中，属于产品定位内容的有 ( )。

　　A 、 总体规划建议

　　B 、 市场细分

　　C 、 建筑功能建议

　　D 、 配套与景观建议

　　E 、 户型设计

　　答案： A,C,D

　　解析： 房地产开发项目的产品定位内容有：①建筑功能建议，即项目规划功能结构和项目主体经济指标;②产品档次建议，即开发项目建筑材料、配套设施及项目整体造价水平;⑧总体规划建议，即项目用地规划布局、项目道路网络规划、项目空间尺度安排、群体组合、道路交通、管网;④建筑风格建}义;⑤配套、景观建议;⑥户型设计。

　　71、 房地产开发项目管理的内容包括 (　　　)等阶段。

　　A 、 项目前期策划

　　B 、 工程建设准备

　　C 、 物业管理

　　D 、 施工建设

　　E 、 竣工验收

　　答案： B,D,E

　　解析： 房地产开发项目管理的内容包括：①工程建设准备;②施工招标;③施工建设;④竣工验收。

　　72、 下列关于国有建设用地使用权租赁的说法，正确的有 ( )。

　　A 、 出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利

　　B 、 对于已出租的建设用地使用权，出租人不承担对租赁标的物的修缮义务

　　C 、 由于第三方原因导致承租人的正常使用受到妨害时，出租人不承担任何义务

　　D 、 承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应承担损害赔偿的义务

　　E 、 租赁双方的租赁关系终止后，承租人应及时返还土地及其他地上建筑物、其他附着物

　　答案： A,D,E

　　解析： 改正后选项B对于已出租的建设用地使用权，出租人承担对租赁标的物必要的维护。选项C由于第三方原因导致承租人的正常使用受到妨害时，出租人均负有除去或防止义务。

　　73、 房地产市场调研的步骤包括 (　　　)等。

　　A 、 确定调研目的

　　B 、 确定调研方式

　　C 、 搜集和分析搜集到的信息

　　D 、 组建市场调研队伍

　　E 、 提出城市总体规划方案

　　答案： A,B,C,D

　　解析： 房地产市场调研的步骤包括：①确定调研目的和任务：②确定调研对象和调查单位;③确定调研项目;④设调查表或问卷;⑤确定调研空间和时间;⑥确定调研方式和方法;⑦确定信息整理和分析方法;⑧确定提交报告方式;⑨制订调研的组织计划;⑩市场调研经费预算;○11编制市场调研计划书。

　　74、 采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有 ( )。

　　A 、 选取的报酬率偏低

　　B 、 预测的未来净收益偏大

　　C 、 估计的收益年限偏短

　　D 、 估计的运营费用偏大

　　E 、 计算使用的空置率偏高

　　答案： A,B

　　解析： 从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该现值的高低主要取决于以下三个因素：未来净收益的大小——未来净收益大，房地产的价值就越高，因此选B项。获取净收益期限的长短——获取净收益期限越长，房地产的价值就越高;反之就越低。获取净收益的可靠程度——获取净收益越可靠，房地产的价值就越高;反之就越低。另根据房地产价值与报酬率负相关，因此选A项。

　　75、 房地产开发项目竣工验收应具备的条件有 ( )。

　　A 、 窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转

　　B 、 有工程质量监督站签署的质量合格文件

　　C 、 有施工单位签署的工程保修书

　　D 、 有完整的技术档案和施工管理资料

　　E 、 工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕

　　答案： A,C,D,E

　　解析： 房地产开发项目竣工验收应具备下列条件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求(不包括房屋建筑工程只完成初装修而进行竣工验收的工程)。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围2米以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。⑤有施丁单位签署的工程保修书。⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。⑦有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。

　　76、 征收和征用的共同之处有 ( )。

　　A 、 都不必得到财产所有权人的同意

　　B 、 都必须得到财产所有权人的同意

　　C 、 都应给予公平补偿

　　D 、 都可以不给予补偿

　　E 、 两者的前提条件相同

　　答案： A,C

　　解析： 征收与征用的共同之处主要有两点：一是强制性，即都不必得到财产所有权人的同意;二是补偿性，即都应给予公平补偿。

　　77、 下列房地产投资项目经济评价使用的财务报表中，属于辅助报表的有 ( )。

　　A 、 投资各方现金流量表

　　B 、 总投资估算表

　　C 、 资金来源与运用表

　　D 、 借款还本付息计划表

　　E 、 资产负债表

　　答案： B,D

　　解析： 辅助报表项目有总投资估算表、项目经营估算表、借款还本付息计划表、经营税金及附加估算表等。

　　78、 从投资者的角度看，资金产生时间价值的主要原因有 (　　　)。

　　A 、 政策变化

　　B 、 投资收益

　　C 、 价格波动

　　D 、 通货膨胀

　　E 、 时间风险

　　答案： B,D,E

　　解析： 资金的时间价值产生的原因是多方面的。从投资者的角度看，主要是基于以下几个方面：①投资收益。资金在循环往复的运动中，每经历一个周期，就实现一次增值。②通货膨胀。同样量的货币因通货膨胀引起货币的贬值，意味着投资者投资的价值随时问增加而减少，因此要通过资金的时间价值对其损失做补偿。③时间风险。一般来说，未来的预期收入具有不确定性，时间越长，不确定性也越大，意味着投资风险也随时间的增加而增加。

　　79、 下列建筑物折旧中，属于功能折旧的有( ) 。

　　A 、 经济不景气导致的折旧

　　B 、 建筑设备过于先进导致的折IH

　　C 、 户型设计欠佳导致的折旧

　　D 、 环境景观改变导致的折旧

　　E 、 外墙保温较差导致的折旧

　　答案： B,C,E

　　解析： 功能缺乏是指建筑物没有其应有的某些部件、设备、设施或系统等。例如，住宅没有卫生间、暖气(北方地区)、燃气、电话线路、有线电视等;办公楼没有电梯、宽带等。

　　80、 在房地产开发企业的资产负债表中，负债分为 ( )。

　　A 、 预付账款

　　B 、 流动负债

　　C 、 资本公积

　　D 、 建设投资借款

　　E 、 流动资金借款

　　答案： B,D,E

　　解析： 选项A属于资产，选项C属于所有者权益。

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