三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0..5分)

　　81、(三)

　　根据以下资料，回答下列问题：

　　采用市场法评估某套位于8层的旧住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元/平方米，成交E}期为2010年8月1日。同类住宅2010年8—9的市场价格月环比分别下降2 %和5 %。住宅所处楼层每高一层，价格高1%。

　　选取的可比实例应符合的条件有 ( )。

　　A 、 与被估价住宅的面积相同

　　B 、 与被估价住宅的年龄相同

　　C 、 成交日期应接近估价时点

　　D 、 成交价格应尽量为正常价格

　　答案： C,D

　　解析：选取的可比实例应符合的条件有：成交日期应接近估价时点，成交价格应尽量为正常价格。

　　82、 对该可比实例成交价格进行的修正和调整，应包括 ( )。

　　A 、 交易情况修正

　　B 、 建立价格可比基础

　　C 、 交易日期调整

　　D 、 房地产状况调整

　　答案： A,C,D

　　解析： 估价对象价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。

　　83、 该可比实例成交价格经过交易日期调整后的价格为 ( )元/平方米。

　　A 、 4655

　　B 、 4750

　　C 、 4900

　　D 、 5000

　　答案： A

　　解析： 8月：5000×(1-2%)=4900(元/平方米);9月：4900×(1-5%)=4655(元/平方米)。

　　84、 该可比实例成交价格经过楼层调整后的价格为 ( )元平方米。

　　A 、 4851.50

　　B 、 4852 .95

　　C 、 5100.50

　　D 、 5151.5l

　　答案： B

　　解析： 10层：5000÷(1+1%)≈4950.49(元/平方米);9层：4950.49÷(1+1%)≈4901.48(元/平方米);8层：4901.48÷(1+1%)≈4852。95(元/平方米)。

　　85、(三)

　　根据以下资料，回答下列问题：

　　某商品住宅在建工程.土地总面积为15000平方米，容积率为2 .3，已正常开发建设16个月。同类商品住宅开发项目的建设期为24个月，相似商品住宅的市场价格为8000元/平方米。

　　该商品住宅在建工程的后续建设期为 (　　)个月。

　　A 、 6

　　B 、 8

　　C 、 18

　　D 、 24

　　答案： A

　　解析：24-16=8(月)。

　　86、 该房地产开发项目开发完成后价值为 (　　)亿元。

　　A 、 1.2

　　B 、 2

　　C 、 2 .76

　　D 、 3

　　答案： C

　　解析： 根据容积率=总建筑面积÷总用地，总建筑面积=总用地×容积率=15000×2.3=34500(平方米)，该房地产完成后的总价值=34500×8000=276000000(元)。

　　87、 按假设开发法计算时，该商品住宅在建工程后续开发的必要支出包括 (　　)。

　　A 、 土地取得成本

　　B 、 续建成本

　　C 、 销售税费

　　D 、 取得该在建工程的税费

　　答案： B,C,D

　　解析： 土地取得成本是先期开发的成本。

　　88、 该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去 (　　)。

　　A 、 后续开发的必要支出及应得利润

　　B 、 保证金

　　C 、 商品住宅建筑安装工程费

　　D 、 征地拆迁费用

　　答案： A

　　解析： 假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。

　　89、( 四)

　　根据以下资料，回答下列问题：

　　某商品住宅小区共有住在800套，已售出并交付600套，其中三套住房登记为王某，其余一人一套;已售出未交付150套 ;未售出50套，由街道办事处组织成立了首次业主大会会议筹备组。筹备组完成了 《业主大会议事规则》和 《管理规约》的草拟，确定了业主委员会委员候选人名单等工作，拟召开首次业主大会会议。

　　首次业主大会召开时，该小区业主投票权总数为( )人。

　　A 、 598

　　B 、 599

　　C 、 600

　　D 、 602

　　答案： A

　　解析：通过计算600-3+1=598(人)。

　　90、 首次业主大会筹备组组长由( )代表担任。

　　A 、 业主

　　B 、 物业服务企业

　　C 、 街道办事处

　　D 、 居民委员会

　　答案： C

　　解析： 筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

　　91、 筹备组自组成之日起，应在( ) 日内组织召开首次业主大会会议。

　　A 、 30

　　B 、 60

　　C 、 90

　　D 、 180

　　答案： C

　　解析： 筹备组应自组成之日起90 日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

　　92、 根据 《物业管理条例》，须经专有部分占建筑物总面积2 /3 以上的业主且总人数2 /3 以上的业主同意的事项为( ) 。

　　A 、 筹集和使用住房专项维修资金

　　B 、 确定定期会议和临时会议的时间

　　C 、 确定业主大会决定事项的表决原则

　　D 、 确定业主大会召开形式

　　答案： A,C

　　解析： 根据 《物业管理条例》规定，选项A和选项C正确。

　　93、 ( 四)

　　根据以下资料，回答下列问题：

　　某住宅小区共有住宅400套，已售出并交付300套，其中四套住房登记为王海，其余一人一套;已售出未70套;未售出30套。由街道办事处组织成立了首次业主大会会议筹备组。筹备组完成了 《业主大会议事规则》和 《管理规约》的草拟，确定了业主委员会委员候选人名单等工作，拟召开首次业主大会会议。

　　首次业主大会召开时，该小区业主投票权总数为 ( )人。

　　A 、 298

　　B 、 299

　　C 、 300

　　D 、 302

　　答案： A

　　解析：本题考查业主大会认定业主人数和总人数的方法：一个专有部分按一人计算，建设单位尚未售出或虽已出售但未交房的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算，所以300-3+1=298(人)。

　　94、 首次业主大会筹备组组长由 ( )代表担任。

　　A 、 业主

　　B 、 物业服务企业

　　C 、 街道办事处

　　D 、 居民委员会

　　答案： C

　　解析： 首次业主大会筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

　　95、 筹备组自组成之日起，应在 ( )日内组织召开首次业主大会会议。

　　A 、 30

　　B 、 60

　　C 、 90

　　D 、 180

　　答案： C

　　解析： 筹备组自组成之日起90 日内组织召开首次业主大会会议。

　　96、 下列选项中，可以不由业主共同决定的是 ( )。

　　A 、 筹集和使用住房专项维修资金

　　B 、 选聘物业服务企业

　　C 、 制定和修改业主大会议事规则

　　D 、 改变私有部分布局

　　答案： D

　　解析： 选项D不需要业主共同决定。

　　97、 ( 四)

　　根据以下资料，回答下列问题：

　　某房地产开发企业通过划拔方式取得一宗住宅用地，土地面积80000平方米，规划容积率2 .O，成交总价7000万元。该企业根据土地出让条件和出让合同，组织进行了规划设计，并制订了总体建设进度计划，其中部分内容如下：建设项目包括住宅工程、配套的商业设施、供小区业主免费使用的浴池(4000平方米) 、有偿使用的室内车库，总建筑面积20000平方米。当年开始动工建设。

　　该住宅用地的实际楼面地价为 ( )元平方米。

　　A 、 3140.20

　　B 、 3200.00

　　C 、 2916.67

　　D 、 3294 .10

　　答案： C

　　解析：根据容积率的定义，有效建筑面积=20000+4000=24000(平方米)，总价为7000万元，所以实际地价=7000÷24000≈2916.67(元/平方米)。

　　98、 在该项目施工期间需要签订的合同有 ( )|。

　　A 、 工程勘察设计合同

　　B 、 工程监理合同

　　C 、 建设工程施工合同

　　D 、 买卖合同

　　答案： A,B,C

　　解析： 买卖合同是在完成后签订。

　　99、 业主要求在整个合同执行期间工程量的风险、物价上涨的风险由承包商承担应采用的合同是 ( )。

　　A 、 总价合同

　　B 、 单价合同

　　C 、 成本加酬金合同

　　D 、 承揽合同

　　答案： A

　　解析： 本题考查合同的相关内容。

　　100、 该项目的实施控制是对 ( )三个目标进行有效控制。

　　A 、 成本

　　B 、 质量

　　C 、 进度

　　D 、 效果

　　答案： A,B,C

　　解析： 房地产开发项目实施投资控制的实质是对成本、质量、进度三个目标进行有效控制。

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