4 1、 房地产估价报告可视为房地产估价机构提供给委托人的 ( )。

　　A 、 成果

　　B 、 价值

　　C 、 评估

　　D 、 产品

　　答案： D

　　解析： 房地产估价报告可视为房地产估价机构提供给委托人的产品。

　　42、 下列房地产开发成本中，可视为固定成本的是 ( )。

　　A 、 土地费用

　　B 、 建安费用

　　C 、 公建费用

　　D 、 销售税费

　　答案： A

　　解析： 开发量为变量的房地产开发投资项目，固定资产折旧、土地购置费等属于同定成本，规划设计费、建筑工程费、公共设施配套费等属于变动成本。

　　43、 下列关于房地产开发项目工程投标担保的说法，错误的是 ( )。

　　A 、 招标人可以要求投标人提交投标担保

　　B 、 投标担保可以采用投标保函或投标保证金的方式

　　C 、 投标保证金一般不得低于投标总价的2%

　　D 、 投标保证金最高不得超过50万元

　　答案： C

　　解析： 投标保证金一般不得超过投标总价的2%。

　　44、 在土地总价一定的情况下，楼面地价与容积率之间的关系是 ( )。

　　A 、 楼面地价随容积率的增高而降低

　　B 、 容积率随楼面地价的增高而升高

　　C 、 楼面地价不受容积率变化的影响

　　D 、 容积率间接地受到楼面地价变化的影响

　　答案： A

　　解析： 在土地总价一定的情况下，楼面地价与容积率之间的关系成反比。

　　45、 房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至 ( )等于零止的年数。

　　A 、 净现金流量

　　B 、 累计净现金流量

　　C 、 现金流入减去现金流出

　　D 、 净现金流量折现值的累计值

　　答案： D

　　解析： 房地产投资项目的动态投资回收期就是自投资起始点算起，净现金流量折现值的累计值等于零或出现正值的年份。

　　46、 下列物业管理事项中，不需要业主共同决定的事项是 (　　　)。

　　A 、 制定和修改业主大会议事规则

　　B 、 监督管理规约的实施

　　C 、 选举业主委员会

　　D 、 选聘物业服务企业

　　答案： B

　　解析： 监督管理规约的实施是业主委员会的职责。

　　47、 与诉讼相比，房地产开发项目合同争议的调解方式不具有 ( )的特点。

　　A 、 国家强制保证

　　B 、 能较经济地解决纠纷

　　C 、 能较及时地解决纠纷

　　D 、 利于消除合同当事人的对立情绪

　　答案： A

　　解析： 选项B能较经济地解决纠纷，选项C能较及时地解决纠纷，选项D利于消除合同当事人的对立情绪，都属于调解具有的特点。

　　48、 农产品的销售价格为V，生产成本为E，运输成本为T ，农业经营利润P可表示为 ( )。

　　A 、 P=V+(E+T)

　　B 、 P=V一(E+T)

　　C 、 P=V一(E一T)

　　D 、 P=V+(E一71)

　　答案： B

　　解析： 杜能区位理论的基本经济分析。杜能根据其假设前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式;农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和。因此，某个农业经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润(P)，将由农产品的销售价格(V)、生产成本(E)和运输成本(T)三个因素决定。它们之间的关系为：P=V-(E+T)。

　　49、 房地产经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，称为( )。

　　A 、 市场价值

　　B 、 市场价格

　　C 、 投资价值

　　D 、 现状价值

　　答案： A

　　解析： 市场价值是指房地产经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

　　50、 甲、乙、丙三个计算期相同的互斥方案，若有MRR( 乙一甲)>ic ，MRR(丙一乙)ic ，则各方案从优到劣的排列顺序是( ) 。

　　A 、 甲、乙、丙

　　B 、 乙、丙、甲

　　C 、 丙、乙、甲

　　D 、 乙、甲、丙

　　答案： B

　　解析：

　　51、 下列物业类型的前期物业管理服务，应通过招投标方式选聘物业服务企业的是 ( )。

　　A 、 新开发的写字楼项目

　　B 、 新开发的住宅项目

　　C 、 新开发的酒店项目

　　D 、 新开发的大型商场项目

　　答案： B

　　解析： 根据 《物业管理条例》和 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目仅为新开发的住宅。

　　52、 八年前建成交付使用的某一建筑物，建筑面积为l20平/方米，单位建筑面积的重置价格为600元/平方米，年折旧额为l 440元/方米，用直线法计算该建筑物的成新率为 ( )。

　　A 、 81.O0 %

　　B 、 84 .00 %

　　C 、 84 .17 %

　　D 、 84 .80 %

　　答案： B

　　解析：

　　53、 若贷款年利率相同，甲按月计息，乙按季计息，丙按半年计息，年实际利率从大到小排列顺序正确的是 ( )。

　　A 、 丙、乙、甲

　　B 、 乙、丙、甲

　　C 、 甲、乙、丙

　　D 、 甲、丙、乙

　　答案： C

　　解析：

　　54、 下列关于公共利益的说法，正确的是 (　　　)。

　　A 、 公共利益与政府利益是一致的

　　B 、 公共利益小于政府利益

　　C 、 公共利益不同予政府利益

　　D 、 公共利益的主体是政府

　　答案： C

　　解析： 公共利益不同于国家利益或政府利益。国家利益或政府利益与公共利益在某种程度上会呈现出重合状态。国家或政府的职能包含着实现对一定公共事务的管理，例如发展教育、促进科技进步、合理开发和利用能源、增加社会财富等，这种管理也是全体公民所必需的。此时，公共利益与国家利益或政府利益是一致的，国家利益或政府利益属于公共利益范畴。政府代表国家行使公共权力，执行公共职能，管理公共事务，政府作为独立的利益主体其利益的存在是客观且显而易见的。政府本身并不绝对代表公共利益，在公共利益之外，政府还有其自身的利益。处理不当时，政府的自身利益和社会公共利益存在着差异甚至冲突。

　　55、 以出让方式取得的房地产开发用地，满 (　　　)年未动工开发的，政府可以无偿收回建设用地使用权。

　　A 、 0.5

　　B 、 1

　　C 、 2

　　D 、 3

　　答案： C

　　解析： 以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满2年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权;但是，因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

　　56、 收农民集体所有的土地，土地补偿费用归 ( )所有。

　　A 、 农民个人

　　B 、 剩余劳动力安置单位

　　C 、 地上附着物所有人

　　D 、 农村集体经济组织

　　答案： D

　　解析： 征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。

　　57、 在物业管理招投标活动中，招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同，这体现了物业管理招投标的 ( )。

　　A 、 公开原则

　　B 、 公平原则

　　C 、 公正原则

　　D 、 诚实信用原则

　　答案： D

　　解析： 在物业管理招投标活动中，招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同，这体现了物业管理招投标的诚实信用原则。

　　58、 下列选项中，不属于房地产市场调研特点的是 (　　　)。

　　A 、 系统性

　　B 、 目的性

　　C 、 跟踪性

　　D 、 多样性

　　答案： D

　　解析： 房地产市场调研的特点，除具有市场调研的一般特点外，还具有系统性、连续性、跟踪性、目的性和客观性。

　　59、 房地产估价的收益法主要是根据房地产 ( )求取房地产的价值。

　　A 、 过去的经济效益

　　B 、 当前的收益水平

　　C 、 未来的总收入

　　D 、 未来的净收益

　　答案： D

　　解析： 从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和。

　　60、 城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程，称为 ( )。

　　A 、 郊区城镇化

　　B 、 逆城镇化

　　C 、 过度城镇化

　　D 、 再城镇化

　　答案： A

　　解析： “郊区城镇化”是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程，这种郊区城镇化发展的动力包括来自向心的、离心的以及本土的各种力量。

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